30年期房貸利率降至6.23%——創五週新低,三月漲勢告一段落

核心數據

6.23%。

這是房地美(Freddie Mac)於週四公布的《初級房貸市場調查》(PMMS)中,截至4月23日當週的30年期固定房貸利率,較上週的6.30%下降7個基點,較一年前的6.81%低58個基點,為五週來最低水準。15年期固定利率亦由5.65%回落至5.58%。

週四的數字明確跳脫了過去五週的震盪區間——6.00→6.11→6.22→6.38→6.46→6.37→6.30。10年期美國公債殖利率週一收於4.30%(FRED DGS10),房貸利差隨之收斂。真正牽動利率的是公債市場,而非聯準會。

背景分析

Calculated Risk的Bill McBride本月稍早指出,房貸利率在今年1月平均為6.10%、2月為6.05%,並將三月衝上6.46%形容為「遲早得修正的異常現象」。6.23%這個數字,已讓利率水位回到距離年初基準約三分之二的位置。

落實到房產試算,差距相當具體。以30萬美元的貸款規模試算,6.23%與6.81%相比,每月本金與利息支出可省下約118美元,一年約1,416美元。對2023年承做的投資組合影響更為明顯:當時在聯準會升息終點區間以7.25%承做貸款的業者,目前利率已較本週水位高出102個基點,足以在扣除結案成本後跨過多數再融資的損益兩平門檻。

在報酬率本就吃緊的都會區,例如哥倫布或達拉斯—沃斯堡,7個基點的差距,往往就是DSCR(債務償付覆蓋率)能否達到1.20的臨界點。

其他動向

• 31個主要市場的公寓(condo)價格自高點回落12%至31%,其中奧克蘭已回到2006年的水位,資料來自Wolf Street對Case-Shiller公寓價格指數的分析。
• 多戶型住宅貸款逾期率於2025年第三季升至1.37%,為金融海嘯以來最高,資料引自Multifamily Dive報導的MBA數據;自2021年起,保險費率每年持續上漲20%至40%。
• 美國全國房地產經紀人協會(NAR)3月成屋銷售以年化季調後398萬戶計,月減3.6%,庫存月數升至4.1個月(FRED EXHOSLUSM495S)——為2025年初以來首度突破4.0門檻。
• 郵遞區號等級的月度租金資料顯示,全美前100大都會區中有16個出現租金年增率為負,跌幅以開普科羅(Cape Coral)的−4.2%為首,對比舊金山的+6.4%漲幅。

觀察重點

1. 5月1日——房地美PMMS下一次公布。6.23%能否守住、或震盪再起,將是判斷公債市場這波走勢是否具有持續性的關鍵。
2. 5月6日至7日聯邦公開市場委員會(FOMC)會議——市場共識為維持4.25%至4.50%區間不變;任何前瞻指引的微調都會牽動10年期公債殖利率,並透過約270個基點的利差傳導至30年期房貸利率。
3. 10年期美國公債走勢——DGS10若跌破4.15%,房貸利率將朝6.10%靠攏;若突破4.45%,本週的跌勢將就此反轉。

資料來源:房地美PMMS·FRED·Calculated Risk·NAR·Wolf Street·Multifamily Dive