購屋需求創多年新高,房貸利差收斂至200個基點(Housing Demand Surges to Multiyear High)

核心數據

80,258件。

這是截至2026年4月24日當週的待過戶住宅成交量,為同期多年新高,較去年同週的67,892件年增18.2%。Logan Mohtashami週日於HousingWire援引全國週度追蹤資料公布相關數字。

新增掛牌量同步走揚。當週掛牌總量達83,395件,首度站穩8萬大關之上,年增19.3%。在售存量增至765,048件,較前週的743,006件擴大,年增4.58%——較一年前33%的增幅大幅放緩,但仍處累積階段。

利率端是另一條主線。據Mortgage News Daily調查,30年期固定房貸利率報6.32%;Polly的鎖利資料則顯示為6.39%。10年期公債殖利率收於4.48%附近,使房貸利差Spread(利差)貼近200個基點,較前週的205個基點收斂。歷史正常區間落在160至180個基點之間。

背景脈絡

本週數據異於常態之處有二。其一是地緣政治背景:伊朗戰事仍在延續,這類情境通常會推升公債殖利率,並帶動房貸利率走高。然而債市走勢平穩,利差反而收斂。其二是聯準會主席接班議題——川普總統據傳考慮由Kevin Warsh接替Jerome Powell,利率市場正逐字解讀政策延續性的訊號。

Mohtashami指出,4.48%的10年期殖利率有可能是今年的高點。以40萬美元的貸款規模試算,本月稍早約6.46%降至6.32%的變化,每月可省下約36美元——對於兩週前難以通過DSCRDebt Service Coverage Ratio(債務償付比)門檻的物件而言,正好足以勉強過關。

待過戶住宅成交量領先實際成交30至60天,因此本波量能上揚預示著5至6月的數據將更為強勁。降價物件占比為34.22%,較一年前的36%下滑。

其他焦點

• 2025年屋主保險費率上漲8.5%,延續2024年18%的漲幅,引述HousingWire產業分析。逾半數買家已將保險可投保性列為最終出價的條件之一。
• Blue Owl Capital以24億美元將Sila Realty Trust下市私有化,接手137處醫療型不動產投資信託(REIT)資產,為本週規模最大的商業不動產交易(Commercial Observer)。
• 聯邦憲法第五修正案徵收訴訟已在洛杉磯市提起,原告為瑪麗蓮夢露Brentwood故居前屋主,主張該市的歷史古蹟認定使房產市場價值歸零(New York Post)。

後續觀察

未來30天內值得關注的三個訊號:

1. 5月1日Freddie Mac PMMS公布——30年期是否守穩6.32%或再向下突破,將驗證利差收斂的延續性。
2. 5月7日FOMC會議決議——市場共識為利率維持4.25%至4.50%區間。任何關於主席接班的措辭,都將牽動利率路徑。
3. 降價物件占比。若該比率跌破34%,將是賣方在存量累積的市況中開始收回讓利條件的首個跡象。

資料來源:FRED MORTGAGE30US、FRED DGS10、HousingWire、Mortgage News Daily。