為什麼重要
包含式抵押貸款適用於哪些情境？主要用於買方無法透過傳統管道取得貸款，或賣方持有低利率抵押貸款、具有套利價值的情況。賣方實質上扮演貸款方角色，以較高利率向買方提供包含貸款，同時繼續向原始貸款機構償還較低利率的舊貸款，從中賺取利差收益。
速覽
- 賣方保留原始抵押貸款——過戶時不予清償
- 買方每月直接向賣方單筆還款
- 賣方將原始抵押貸款的月付款轉付給原始貸款機構
- 賣方賺取舊貸款利率與新貸款利率之間的利差
- 絕大多數傳統抵押貸款含有加速還款條款（due-on-sale clause），若貸款機構發現產權移轉可能要求立即清償全部餘額
- 常見於創意房地產投資策略與賣方融資交易
- 在使用信託契約（deed of trust）的州也稱為全包信託契約（AITD）
- 需要嚴謹的法律架構，通常以本票（promissory note）加抵押貸款或信託契約的形式記載
運作原理
整個機制建立在一個核心事實上：原始抵押貸款在過戶後繼續存在。賣方不清償現有貸款，而是向買方簽發一張新本票，金額為成交價減去頭期款，利率通常高於原始貸款。
還款流程如下：
買方每月按包含貸款的餘額和約定利率向賣方還款。賣方收款後，撥出部分款項轉付給原始貸款機構，保留剩餘利差。這筆利差是賣方充當融資中介並承擔相關風險的報酬。
具體數字範例：
- 原始貸款：剩餘餘額 $189,000，利率 3.75%，月付本息合計約 $1,062
- 包含貸款：餘額 $254,000，利率 6.5%，月付本息合計約 $1,606
- 賣方月利差收入：約 $544 毛利
賣方的實際投資報酬率高於 6.5%，因為其實質上僅以自有權益（$254,000 減 $189,000 = $65,000）為本金，卻對全部包含貸款餘額收取利息，槓桿效果顯著放大了收益。
加速還款條款風險（due-on-sale clause）：
這是整個結構的核心法律風險。1989 年以後核撥的幾乎所有傳統抵押貸款均含有加速條款——一旦產權發生移轉，貸款機構有權要求立即清償全部餘額。包含式抵押貸款將房產產權移轉給買方，在技術層面觸發該條款。若原始貸款機構察覺，可啟動加速程序，要求立即還款。擅長賣方融資業務的律師是此類交易的最低門檻，而非可選項目。
實戰案例
陳大衛在加州佛雷斯諾持有一套出租物件，購於 2020 年，剩餘貸款餘額為 $193,000，利率 3.5%，當前市值約 $305,000。兩位潛在買方相繼放棄，原因都是銀行以負債收入比超標為由拒絕了他們的貸款申請。
一位不動產律師建議他採用包含式抵押貸款（Wrap-Around Mortgage）。大衛同意以 $305,000 出售，買方支付 $29,000 頭期款。他向買方出具一張 $276,000 的包含本票，利率定為 6.0%——買方接受，因為當地銀行給出的利率是 7.9%。
大衛每月向原始貸款機構繳付 $868，買方每月向大衛還款 $1,655。大衛每月淨得利差 $787，折合年收入約 $9,444，同時原始貸款持續按期攤還本金。
大衛委託領有執照的第三方貸款服務公司處理資金流程：收取買方月付款、自動轉付原始貸款機構、向大衛匯付利差，並留存完整紀錄。這同時也保護了買方——若大衛出現還款問題，服務公司會立即啟動應急程序。
大衛清楚加速還款條款的風險。律師審閱了原始合約並確認其中含有標準加速條款。他接受這項風險，換取的是交易順利完成、穩定的月度收入，以及將資本利得稅分攤至多個課稅年度的分期出售稅務處理。
優劣分析
- 保留低利率原始貸款，使原本難以達成的交易對雙方均具可行性
- 為賣方創造透過利率利差取得的被動收入來源
- 買方在無法取得傳統融資或傳統融資成本過高時仍可完成購屋
- 結構靈活——氣球還款、純利息期、自訂攤還計畫均可協商
- 分期出售稅務處理可將賣方資本利得稅分攤至收款期內逐年認列
- 原始抵押貸款中的加速還款條款對交易雙方均構成真實法律與財務風險
- 結構複雜，需律師介入、產權協調，通常還需第三方貸款服務機構——過戶費用和法律費用相應較高
- 買方完全依賴賣方向原始貸款機構轉付款項；若賣方違約或挪用資金，買方權益面臨風險
- 賣方以權益部分為本金賺取利差，同時對原始貸款機構承擔完整還款義務，若買方違約則兩頭受損
- 並非在所有州均合法或可行——部分州要求特定揭露或直接禁止此類結構
注意事項
加速還款條款被觸發。 若原始貸款機構發現產權在未清償貸款的情況下移轉，可立即要求清償全部餘額。一筆 $200,000 的貸款，30 天內收到全額還款通知且無法保證再融資。簽約前必須以書面確認並充分理解這項風險。
賣方對原始抵押貸款違約。 買方與原始貸款機構之間沒有直接法律關係。若賣方停止轉付款項——無論出於財務困難、疏忽還是惡意——房產將在買方毫不知情的情況下進入逾期狀態，直到收到法拍通知才會察覺。務必委託領有執照的第三方貸款服務公司，並在合約中載明：若賣方發生逾期，買方有權直接向原始貸款機構還款。
產權登記問題。 包含貸款應與其他抵押貸款一樣，作為留置權登記於房產產權上。部分交易為規避加速條款而不進行公開登記——這使買方對房產沒有任何載於紀錄的擔保權益，面臨重大損失風險。任何包含式抵押貸款交易均須完成完整的產權調查，並完成留置權登記。
投資者問答
一句話總結
包含式抵押貸款（Wrap-Around Mortgage）是一種合法且在特定情境下頗具效力的賣方融資工具——尤其當低利率原始貸款具有套利價值，或買方無法透過傳統管道融資時。加速還款條款的風險是真實存在的，雙方在推進前均需諮詢有經驗的不動產律師。若能藉助第三方服務和正式留置權登記構建妥善架構，包含式抵押貸款可促成原本難以落地的交易，並在利率上升環境中為賣方創造持續收益。