為什麼重要
賣方融資意味著賣方充當貸款人角色。你支付頭期款，然後按月（或約定週期）向賣方還款，直到貸款還清。當你無法獲得常規抵押貸款審批或想要更快完成交易時特別有用。條款可以談判——利率、還款期限，以及最後是否有氣球式尾款。在你全額還清之前，賣方在房產上保留留置權。
速覽
- 本質： 賣方借錢給你買他們的房產，而非你去銀行貸款。
- 為什麼重要： 無需銀行審批即可過戶，條款通常比常規貸款更靈活。
- 如何使用： 與賣方談判頭期款、利率、還款期限和氣球式尾款（如有）。
- 常見條款： 5–10年還款期，5–8%利率，10–30%頭期款，許多交易最後有氣球式尾款。
運作原理
第一步：談判交易。 你和賣方就購買價格、頭期款、利率和還款計畫達成一致。與銀行不同，賣方可以設定雙方都接受的任何條款——在法律允許範圍內。
第二步：簽署本票和信託契約。 本票明確你的欠款金額、利率和還款日期。信託契約將貸款與房產掛鉤，賣方在你違約時可以取消贖回權。
第三步：向賣方還款。 你每月直接向賣方付款（或按約定週期）。一些賣方使用還款服務公司來代收款項和處理文書工作。
第四步：處理氣球式尾款（如果有的話）。 許多賣方融資交易包含氣球式尾款——在3年、5年或10年後到期的一筆大額最終付款。届時你可以透過傳統貸款機構再融資、現金還清，或與賣方協商延期。
賣方融資不改變權益的計算方式——隨著本金償還，你仍在累積所有權。它只是改變了誰持有借據。
實戰案例
張 磊在Phoenix的雙拼別墅，2024年。
賣方有一棟$340,000的雙拼別墅，兩個單元各租$1,450。張 磊無法通過常規貸款審批（其他房產導致債務收入比過高），但他有$68,000用於20%頭期款。雙方達成賣方融資協議：6.5%利率，10年期，月付$2,040，第10年到期時有$245,000的氣球式尾款。張 磊12天完成過戶——無需估價、無需核保。賣方獲得穩定的6.5%報酬，並透過分期收款延遲了資本利得稅。
優劣分析
注意事項
- 文件風險： 確保有正式的本票、信託契約和產權保險。口頭協議在一方去世或條款爭議時會崩盤。
- 氣球式尾款風險： 測算尾款到期時的情況。如果届時利率是8%且你無法再融資，你就陷入困境了。
- 賣方違約風險： 如果賣方自己的抵押貸款有到期付清條款，他們的貸款機構可能在他們「出售」給你時要求全額還款——即使是分期付款交易。務必核實賣方的貸款條款。
- 退出風險： 在借據還清前出售房產，需要買方接手你的還款義務或賣方一次性收回全款。不是每個買方都願意接手賣方融資。
投資者問答
一句話總結
賣方融資在銀行行不通時是一個強大的工具——更快過戶、靈活條款，以及繞過傳統核保的購房路徑。但魔鬼在細節裡：一切白紙黑字，做好氣球式尾款的準備，並確認賣方自己的貸款沒有可能搞砸交易的到期付清條款。