為什麼重要
買投資房貸款時，你會簽兩份核心文件：本票（Promissory Note）和信託契約（Deed of Trust）。本票規定了這筆交易的所有細節——本金、利率、期限、月供金額、加速條款（Acceleration Clause）（違約後會怎樣）、氣球還款（Balloon Payment）（如有）、以及提前還款罰金（Prepayment Penalty）（如有）。信託契約的作用是：你不還錢，貸方可以法拍賣房。本票是義務，信託契約是擔保。賣家融資（Seller Carryback）和創意融資（Creative Financing）也用本票——賣家持有本票收你的月供，還可以把本票轉賣給投資者。一定要仔細讀你的本票，它是約束你還款義務的法律合同。
速覽
- 本質： 借款人對貸方的書面還款承諾
- 包含內容： 金額、利率、期限、還款計畫、違約條款
- 搭配文件： 信託契約（Deed of Trust）用房產擔保本票
- 可轉讓： 貸方和賣家融資持有人可以把本票賣給其他投資者
- 約束範圍： 你的還款義務、加速條款和氣球還款條款
運作原理
本票 vs 信託契約
本票（Promissory Note）是債務文件，寫的是：「我承諾在Z年內以Y%的利率償還$X。」信託契約（Deed of Trust）是擔保文件，寫的是：「如果我不還錢，貸方可以賣掉房子來抵債。」兩者缺一不可——本票創造了義務，信託契約給了貸方執行義務的手段。
本票裡寫了什麼
- 本金（Principal）： 借款金額
- 利率（Interest Rate）： 固定利率或浮動利率
- 期限（Term）： 15年、20年、30年或自訂
- 還款計畫： 每月還款金額和到期日
- 違約條款： 什麼情況算違約（不還款、違反約定）
- 加速條款（Acceleration Clause）： 違約後貸方可以要求一次還清全部餘額
- 氣球還款（Balloon Payment）： 如有，什麼時候需要一次性付清全部餘額
- 提前還款罰金（Prepayment Penalty）： 如有，提前還清需要交的費用
- 滯納金（Late Fee）： 金額和生效時間
本票持有人和貸款服務
本票可以被轉賣。你的貸方把貸款賣給Freddie Mac，Freddie就成了本票持有人。收月供的服務商可能是同一家，也可能換了另一家。但你的還款金額和條款不變——只是持有人換了。
賣家持有的本票
在賣家融資（Seller Carryback）和購房貸款（Purchase-Money Mortgage）交易中，賣家持有本票，你每月還錢給賣家。賣家可以把本票轉賣給投資者——之後你就還錢給新的持有人。本票條款不變，只是收款人變了。
實戰案例
王麗在奧克拉荷馬城用賣家融資買了一套四拼。
購買價格：$220,000。王麗頭期款$50,000。賣家持有一張$170,000的本票（Promissory Note），利率6%，期限20年。月供：$1,218。第7年有氣球還款條款——届時她必須再融資或者付清約$145,000的餘額。本票裡還有加速條款：如果她連續漏付兩次月供，全部餘額立刻到期。沒有提前還款罰金——她可以隨時提前還清。信託契約把房產作為本票的擔保。
王麗每月還錢給賣家。第5年，賣家把本票賣給了當地一個投資者。王麗收到通知：「以後月供打到XYZ Investments。」本票條款沒變，只是收款人換了。
優劣分析
- 清晰的書面記錄——明確了債務義務的所有細節
- 規範還款條款——還款金額、違約處理、補救措施全部寫明
- 可轉讓——支撐了次級市場交易和賣家融資的流通性
- 搭配信託契約——實現有擔保的貸款
- 具有法律約束力——你必須按條款履行
- 加速條款和氣球還款可能造成突然的全額償付壓力
- 本票轉賣意味著換了收款人——跟原始賣家/貸方打交道的彈性降低
注意事項
簽字之前一定要讀。 本票（Promissory Note）是核心合約。搞清楚加速條款、氣球還款和提前還款罰金的具體內容。不要想當然——逐條確認。
氣球還款日期。 如果你的本票有氣球還款，立刻把日期記在行事曆上。到那天你必須再融資或全額還清。錯過日期可能觸發違約和加速條款。
本票轉賣和條款修改。 如果本票被賣給新持有人，新持有人在貸款修改、寬限期和還款結清方面可能有不同的政策。條款不變，但合作關係可能變了。所有溝通都要留書面記錄。
本票遺失。 如果貸方或持有人弄丟了原始本票，可能影響法拍和還款結清流程。他們可能需要簽署「本票遺失宣誓書」。雖然少見，但確實會發生。自己保留一份本票副本。
投資者問答
一句話總結
本票（Promissory Note）是你的書面還款承諾，明確了金額、利率、期限和違約後果。搭配信託契約，它是每一筆房貸和賣家融資交易的法律基礎。仔細閱讀，搞清加速條款和氣球還款條款，自己保留一份副本。這份合約約束著你的還款義務。