What Is 買方貸款（Purchase-Money Mortgage）?
當賣方「回持」融資時，他們就是在創建一筆買方貸款。你買房子，不是全額向銀行借錢，而是賣方接受頭期款加上餘額的分期付款憑證。你每月向賣方還款（或按雙方協商的條款）。這是一種賣方回持融資（Seller Carryback）和創意融資（Creative Financing）。PMM常見於銀行不願放貸的交易——困境房產、特殊物業、或買方不滿足銀行條件。賣方實質上充當銀行角色。條款完全可談：利率、期限、氣球貸款（Balloon Payment）以及是否有提前還款罰金。
買方貸款（Purchase-Money Mortgage，簡稱PMM）是由賣方作為交易的一部分提供的抵押貸款。買方向賣方而非銀行還款，賣方持有本票（Promissory Note）和信託契據（Deed of Trust）作為擔保。
At a Glance
- 本質： 賣方作為購買交易的一部分提供的抵押貸款
- 別名： 賣方回持融資、賣方融資
- 擔保： 本票 + 信託契據
- 典型場景： 買方無法獲得銀行貸款；賣方想做分期銷售
- 靈活性： 條款由雙方完全協商
How It Works
基本結構
你同意以$250,000購買一套房產。賣方接受$50,000頭期款，並回持$200,000的買方貸款。你簽署本票（還款承諾）和信託契據（房產上的留置權）。你向賣方還款。貸款還清後，賣方解除信託契據。
賣方為什麼願意這樣做
- 分期銷售： 把資本利得分散到多年，可能降低稅負
- 更高售價： 提供融資的賣方通常能拿到溢價
- 更快成交： 吸引無法獲得銀行貸款的買家
- 穩定收入： 月供替代一次性現金
- 遺產規劃： 繼承人可能更希望收到持續付款
買方為什麼使用它
- 不需要銀行審批： 信用、收入或房產問題都不重要
- 靈活條款： 可協商利率、氣球貸款、或只付利息期
- 速度快： 沒有銀行審貸延遲
- 銀行貸款不可用時的創意融資方案
核心文件
- 本票： 金額、利率、期限、還款計劃、違約條款、加速條款
- 信託契據： 以房產留置權擔保貸款；違約時可止贖
- 購買合約： 反映融資條款
務必請律師起草或審查。賣方融資有陷阱——如果賣方原有銀行貸款帶有到期加速條款（Due-on-Sale）、氣球貸款到期時間、以及雙方的稅務影響。
Real-World Example
王芳在堪薩斯城找到了銀行不願碰的四戶公寓。
王芳看中堪薩斯城一套四戶公寓（Fourplex），掛牌$320,000，需要$40,000維修。銀行不願貸——延遲維護太多。賣方是一位繼承這套房的老人，不想在賣之前花大力氣翻修。
雙方協商：$60,000頭期款，$260,000買方貸款，利率6%，20年期。月供$1,863。第5年有氣球貸款：王芳必須再融資或一次性償還剩餘約$235,000。沒有提前還款罰金——如果她提前再融資可以隨時還清。
王芳2週內過戶。用6個月翻修，四個單元全部出租，總月租$3,200。到了第5年，她用商業貸款（Commercial Loan）7%再融資，償還賣方。賣方收到了5年月供加一筆尾款；王芳獲得了一套銀行融資買不到的房產。
Pros & Cons
- 銀行說不的交易也能做
- 條款可協商——利率、氣球貸款、提前還款
- 比銀行貸款過戶更快
- 創意融資擴展你的選擇
- 賣方可能接受比銀行更低的頭期款
- 賣方可能要求氣球貸款——你必須再融資或賣房
- 賣方原有銀行貸款可能有到期加速條款——賣方的銀行可能要求提前還貸
- 比銀行貸款的監管保護更少
- 賣方可能去世或轉讓本票——你會面對新的收款人
Watch Out
到期加速條款（Due-on-Sale）。 如果賣方還有銀行貸款，他們的銀行在房產轉讓時可以要求提前還貸。賣方需要在過戶時還清自己的貸款——或者你是以Subject-To方式接手（不同的結構）。確認賣方無貸款或已獲銀行同意。
氣球貸款到期時間。 很多買方貸款在5-7年有氣球貸款。在到期前規劃好再融資（Refinance）或出售。不要假設一定能再融資——市場和你的情況都會變。
本票轉讓。 賣方可以把本票賣給其他投資者。你的還款義務不變，只是打款到新地址。新持票人可能在你需要修改條款時不太靈活。
產權和留置權優先順序。 確保信託契據已正確登記，且沒有可能危及賣方擔保的在先留置權。
Ask an Investor
The Takeaway
買方貸款是賣方回持融資——賣方變成你的貸款方。它能打開銀行不願碰的交易大門，給你協商的空間。如果有氣球貸款，提前做好規劃，並確保有合規的法律文件。在正確使用的情況下，這是強大的創意融資工具。