為什麼重要
當賣方提供購房抵押貸款時，你簽署一份本票，賣方持有房產抵押設定直至還清為止。你直接向賣方還款——無需銀行徵信審核、無需不動產估價、無需漫長的過戶程序。條款完全透過協商確定：利率、是否為純利息還款或攤銷還款，以及到期還款日期。大多數PMM期限為三至七年，透過再融資或出售來償還到期餘額。這一結構今天為你開門，到期還款則迫使你定義退出策略。簽約前兩者都要事先規劃好。
速覽
- 貸款方： 賣方——不是銀行、信用合作社或私人貸款機構
- 核心文件： 本票（債務憑證）+ 抵押契約（房產留置設定）
- 典型期限： 3-7年，通常在到期時有一筆氣球式還款
- 利率： 協商確定——通常為基準利率+1-3%，或雙方約定的固定利率
- 貸款成數（LTV）： 由賣方決定——可從購價的80%至100%不等
- 賣方動機： 分期出售的稅務遞延、高於定存的利息收入、快速成交、出售難以取得常規融資的物件
- 買方主要風險： 到期還款再融資風險——若信用狀況或市場條件在到期前未能改善，再融資可能無法實現
每月純利息還款額 = 貸款金額 × 年利率 / 12
運作原理
賣方擔任貸款方角色。 賣方不在成交時收取全款，而是接受頭期款和一張代表餘款的本票，持有已登記的抵押設定直至還清。若買方違約，賣方依法申請法拍——買方在成交時取得所有權狀，但賣方保留收回房產的權利。
純利息還款與攤銷還款的差異。 許多PMM採用純利息還款方式——每期還款僅涵蓋利息，全部本金餘額在到期還款日之前維持不變。以$280,000、年利率8%的純利息貸款為例，買方在第六年第一天仍欠$280,000。簽約前務必確認採用哪種還款結構。
賣方的獲益邏輯。 Seller Carryback（賣方承接貸款）交易享有Installment Sale（分期銷售）的稅務處理——賣方僅在收到本金時才認列資本利得，將稅負分攤至貸款期限內。利息收入通常也高於定存利率，使PMM成為不急需現金的賣方的理想退出方式。
當常規融資行不通時。 賣方融資填補了銀行不願涉足的缺口。存在延期維護問題、含有石棉或非住宅區劃的物件，通常無法通過常規房貸審核。自雇買家和正在重建信用的買家往往具備還款能力，卻無法滿足文件要求。PMM將有動力的賣方與被銀行體系拒絕的有能力買家連結起來。
實戰案例
黃凱特（Kate Huang）發現一處標價$380,000的空置商業物件。已空置兩年，天花板磁磚含有石棉——沒有任何常規貸款機構願意為其融資。賣方繼承了這處物件，急於脫手。黃凱特談判達成協議：購價$350,000，頭期款$70,000（20%），賣方以8%純利息承接$280,000，期限五年。
每月還款額： $280,000 × 8% / 12 = $1,867/月
她花費$47,000完成石棉修復，隨後將物件租給一家輕工業租戶，月租$4,200。扣除運營費用後，NOI為$2,900/月。
月淨現金流： $2,900 − $1,867 = $1,033/月
第五年，物件估值升至$480,000。黃凱特以70% LTV進行再融資：
再融資所得： $480,000 × 70% = $336,000
她償還了$280,000的到期餘額，淨得$56,000（扣除交易費用），並轉換為利率更低的常規房貸。
優劣分析
- 撬動常規融資無法完成的交易。 因狀況問題或區劃限制而被銀行拒絕的物件，PMM可直接繞過估價和審批流程
- 成交速度快。 無需估價、無需排隊審核，數日即可成交
- 條款完全可協商。 利率、還款方式、到期還款日期及提前還款違約金均可談判
- 為無法取得銀行貸款的買家提供管道。 自雇借款人和信用重建者可先行置業，同時提升常規貸款資格
- 賣方稅務優惠。 分期銷售處理將資本利得稅負分攤至貸款期限內
- 到期還款風險。 若信用或市場在到期日前未能配合，再融資可能無法實現——賣方可以且確實會在無法還款時啟動法拍程序
- 利率較高。 PMM利率通常高於常規房貸——你為靈活性和準入付出代價
- 短期限造成壓力。 3年到期還款期限對於需要大量整修的物件幾乎沒有緩衝空間
- 賣方違約風險。 若賣方有現有房貸且停止還款，其銀行可對物件實施法拍，即便你一直按時支付PMM款項
- 缺乏標準化文件。 本票措辭含糊會引發爭議——房地產律師必不可少
注意事項
成交前進行產權調查。 若賣方有現有房貸，其貸款機構很可能有出售加速條款——物件移轉時全部餘款立即到期。賣方有時會在未揭露的情況下就已設定抵押的物件提供PMM。產權保險和完整的產權調查在匯出頭期款前是必做功課。
第一天就規劃到期還款退出方案。 到期還款已寫入本票——不是意外。簽約前規劃好再融資路徑：你需要什麼樣的信用狀況和貸款成數？如果無法勾勒出切實可行的路線，到期還款將在第三或第五年措手不及。
逐條記錄所有條款。 本票須載明本金、利率、還款計畫、到期還款日期、滯納金及違約條款。將抵押契約在地方政府登記——未登記的抵押設定對雙方均無保障。
投資者問答
一句話總結
購房抵押貸款能夠完成常規銀行體系永遠不會批准的交易。賣方成為貸款方，條款可協商，成交可在數日內完成。但到期還款是核心風險——若屆時無法再融資，賣方可申請法拍。當物件狀況或個人信用使常規融資不切實際時，選擇PMM：核實賣方現有抵押設定，從一開始就將到期還款退出方案納入交易結構，並委託律師記錄每一項條款。