為什麼重要
住宅貸款為1-4單元物業提供融資。審批基於借款人的收入、信用評分和負債收入比，而非物業的淨營運收入。兩到四單元的多戶融資使用住宅貸款；到5個單元時，你需要轉為商業貸款。FHA貸款在自住條件下允許3.5%頭期款。常規抵押貸款提供15-30年固定期限。住宅貸款是房屋駭客和小型多戶投資的基石。
速覽
- 定義：1-4單元物業的抵押貸款；基於個人收入審批
- 重要性：支持低頭期款、長期限和兩到四單元的房屋駭客
- 關鍵細節：5單元及以上需要商業貸款，審批方式不同
- 相關概念：多戶融資、商業貸款、抵押貸款、FHA貸款
- 注意：FHA有自住要求；投資物業利率可能更高
運作原理
審批流程。貸方評估你的收入、就業狀況、信用評分和現有債務。他們計算負債收入比（DTI），通常要求低於43-50%。對於投資物業（非自住），貸方可能按租金收入的一定比例（如75%）抵扣月供。對於自住的兩到四單元，你可以將其他單元的全部租金計入收入。
貸款方案。常規貸款：投資物業頭期款15-30%，自住5-20%。FHA貸款：自住條件下頭期款3.5%。VA貸款：符合條件的退伍軍人零頭期款。各方案的利率、期限和抵押保險（MI）要求各不相同。
5單元分界線。到5個單元，物業被歸類為商業物業。住宅貸款不再適用。你必須使用商業貸款——按償債覆蓋率審批，期限更短，利率結構不同。
實戰案例
Chen 陳的鳳凰城雙拼屋。他以$340,000買入一套雙拼屋，使用常規住宅貸款——頭期款20%（$68,000），利率6.5%，30年固定。他住在一個單元，另一個單元月租$1,400。PITI月供$1,950。貸方按$1,400租金的75%（$1,050）計入收入，他的實際住房成本僅為$900。兩年後他搬出，物業變為純出租。貸款維持不變，無需再融資。住宅貸款為他提供了穩定性和低月供，幫助他逐步擴張。
優劣分析
優勢
- 長期限（15-30年），月供穩定
- FHA貸款在自住條件下允許3.5%頭期款
- 基於個人收入審批；2-4單元無需滿足償債覆蓋率要求
- 供應廣泛，利率具競爭力
不足
- 僅限1-4單元；5單元及以上需要商業貸款
- 投資物業的利率和頭期款可能高於自住
- FHA最優條件要求自住
注意事項
- 自住詐欺：聲稱自住但實際不住是詐欺行為。貸方可以要求提前還款。
- 投資物業上限：部分貸方限制投資物業住宅貸款的數量（例如上限10筆）。
- 利率溢價：非自住住宅貸款通常有0.25-0.75%的利率溢價。
投資者問答
一句話總結
住宅貸款（Residential Loan）是通往兩到四單元和房屋駭客的入口。自住時使用FHA貸款獲得低頭期款，常規貸款提供長期穩定性。當你進入5單元及以上市場時，要提前規劃向商業貸款的切換。