為什麼重要
多戶融資橫跨兩個領域：2-4 單元用住宅貸款（FHA、常規、VA），5 單元以上用商業貸款。5 單元是分界線：2-4 單元享有住宅利率、30 年期和個人收入審核；5 單元以上則按 DSCR 審核、期限更短、通常附帶氣球還款。FHA 允許自住 2-4 單元以 3.5% 頭期款購入。投資者透過多戶融資槓桿操作 NOI，實現投資組合的規模化擴張。
速覽
- 定義： 用於 2 個以上單元物業的貸款產品——住宅（2-4）和商業（5+）兩大類
- 重要性： 融資條件直接決定報酬率；2-4 vs 5+ 是關鍵分界
- 關鍵細節： 5 單元分界：住宅 → 商業；FHA/常規 → DSCR
- 關聯概念： 住宅貸款、商業貸款、FHA、DSCR、房貸
- 注意要點： 商業貸款期限短、有氣球還款風險；提前規劃再融資或退場
運作原理
住宅層級（2-4 單元）。 適用住宅貸款。FHA 自住方案允許 3.5% 頭期款。常規貸款支援 15-30 年固定利率。審核依據是個人收入、信用和負債收入比。最適合以房養房和小型多戶投資者。
商業層級（5 單元以上）。 適用商業貸款。審核核心是 NOI 和 DSCR——物業的收入能否償付債務？期限通常 5-25 年，附有氣球還款。利率高於住宅。聯邦機構（房利美、房地美）、銀行和 CMBS 貸款機構為公寓大樓提供多戶融資方案。
機構與組合貸款。 房利美和房地美有專門的多戶貸款項目——利率具競爭力、期限較長、以 DSCR 審核。組合貸款（地方銀行持有在自己帳上）對增值改造或小型案件可能更有彈性。
實戰案例
Chen 陳的擴展之路。 她先以 FHA 貸款（3.5% 頭期款，自住）買了一棟四併。14 個月後搬出，再融資為常規住宅貸款——不再自住，但仍屬住宅類別。兩年後以商業貸款購入一棟 12 單元——DSCR 1.25，20 年攤還，5 年期氣球還款。她的多戶融資策略隨物業規模匹配：2-4 單元走住宅，5 單元以上走商業。
優劣分析
優勢
- 2-4 單元住宅貸款：低頭期款、長期限、優惠利率
- 5 單元以上商業貸款：按 NOI 審核，不受個人收入上限限制
- 聯邦機構項目為大型公寓大樓提供具競爭力的多戶融資
不足
- 商業貸款：期限短、氣球還款風險、利率更高
- FHA 要求自住；限制了非自住 2-4 單元的選項
- DSCR 要求可能限制商業貸款的槓桿率
注意事項
- 氣球還款風險： 商業貸款通常有 5-10 年的氣球到期；必須提前規劃再融資或出售。
- DSCR 門檻： 貸款機構通常要求 DSCR 1.20-1.35；NOI 偏低會限制貸款規模。
- 利率環境： 多戶融資利率隨公債殖利率和利差波動；條件合適時鎖定利率。
投資者問答
一句話總結
多戶融資在 5 單元處分岔：2-4 單元用住宅貸款，5 單元以上用商業貸款。根據物業規模、投資策略和持有期間選擇匹配的融資方案——商業貸款務必規劃好氣球還款到期的因應之道。