What Is 商業貸款（Commercial Loan）?
從4個單元跨到5個，你就離開住宅貸款世界，進入商業貸款領域。商業貸款基於物業的還款能力——債務覆蓋率（DCR）、資本化率和NOI——而不只是你的個人信用。期限通常5-10年帶氣球還款，提前還款罰金常見。你會看到組合貸款（銀行自持）和CMBS（打包出售給投資者）。強交易可以拿到無追索權（Non-Recourse）選項；追索權（Recourse）是較小或風險較高交易的標準。
商業貸款（Commercial Loan）是為5個單元或以上的多戶住宅（Multifamily）或商業不動產（零售、辦公、工業）提供的融資。與住宅貸款不同，商業貸款基於物業收入和資本化率（Cap Rate）做承保，期限更短，有氣球還款（Balloon Payment）。
At a Glance
- 核心概念： 為5+單元多戶住宅或商業不動產提供的融資
- 承保依據： 物業收入、債務覆蓋率、資本化率
- 典型期限： 5-10年帶氣球還款
- 追索權： 追索權（個人擔保）或無追索權
- 來源： 銀行（組合貸）、壽險公司、CMBS
How It Works
為什麼5+單元不同。 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買1-4單元住宅貸款。到5單元就是商業領域。貸款方承保的是物業而非僅僅是借款人。你的信用很重要，但物業的NOI和債務覆蓋率才是決定因素。
債務覆蓋率。 DCR = NOI ÷ 年還貸額。貸款方通常要求1.20-1.35倍。如果NOI是$120,000、年還貸$100,000，DCR = 1.20。物業必須產生足夠收入覆蓋貸款並留有緩衝。
組合貸vs. CMBS。 組合貸：銀行自持貸款。條款、修改和重組方面更彈性。關係驅動。CMBS：貸款被打包出售給投資者。由服務商管理。彈性更低；提前還款罰金（通常是收益維護）是標準。強交易利率更低。
追索權vs.無追索權。 追索權貸款：如果物業不足以覆蓋債務，貸款方可以追索你的個人資產。小額交易和較弱借款人的標準。無追索權貸款：貸款方只能扣押物業。例外條款（詐欺、環境問題）仍然創造責任。適用於有法人背景的強交易。
氣球還款和提前還款。 商業貸款很少全額攤銷。10年期可能按25-30年攤銷，第10年有氣球還款。你在氣球到期前再融資或出售。提前還款罰金保護貸款方——通常是1-5年的收益維護或餘額百分比。
Real-World Example
林美玲在印第安納波利斯的12戶公寓大樓。
林美玲以$120萬買下一棟12單元公寓大樓。NOI $72,000（6%資本化率）。她申請$840,000商業貸款（70% LTV），利率6.5%，10年期，25年攤銷。年還貸約$67,000。DCR = 72,000 ÷ 67,000 = 1.07——太低。貸款方要求最低1.25倍。
她重新談判：$720,000（60% LTV）。年還貸約$57,500。DCR = 1.25。核准。第10年氣球還款約$620,000。她在到期前會再融資或出售。提前還款罰金：前5年收益維護。她計畫持有7年以上，所以再融資時罰金不適用。
Pros & Cons
- 讓5+單元和商業物業的收購成為可能
- 承保基於物業表現，不僅僅是個人收入
- 強交易可取得無追索權
- 穩定資產有競爭力的利率
- 組合貸款方提供關係和彈性
- 氣球還款需要再融資或出售
- 提前還款罰金限制提前退場
- 追索權暴露個人資產
- 期限比住宅貸款短（5-10年vs.30年）
- 更複雜的承保和文件要求
Watch Out
DCR最低要求。 如果NOI下降（空置、費用增加），你可能違反債務覆蓋率契約。某些貸款有財務契約——違反可觸發違約。維持準備金並監控營運表現。
氣球還款再融資風險。 當氣球還款到期時，你需要再融資。如果利率很高或物業表現不佳，你可能不達標。提前12-18個月規劃。
收益維護。 CMBS的提前還款罰金通常使用收益維護——你支付貸款方本應賺到的利息的現值。早期可能是餘額的5-15%。簽約前做好模型。
無追索權的例外條款。 無追索權不等於零責任。詐欺、環境問題和「惡劣行為」（如主動申請破產）可以觸發全額追索。仔細閱讀例外條款。
Ask an Investor
The Takeaway
商業貸款是進入5+單元和商業不動產的通道。承保圍繞債務覆蓋率和資本化率。過戶前規劃好氣球還款並理解提前還款罰金。無追索權是強交易的優勢；不要假設你會自動獲得——要談判爭取。