為什麼重要
自住投資分析（House Hack Analysis）為自住多單元房產的購買建立財務模型。你預測其他單元的毛租金收入，減去空置損失和營運費用，與PITI（本金、利息、稅費、保險）對比。核心產出指標：房貸抵消率（Mortgage Offset）——房客的租金覆蓋了你多少月供。完全抵消或超額抵消意味著你免費住或者還有結餘。分析時使用租金可比資料和保守核保來估算租金和空置率。
速覽
- 定義： 自住多單元房產購買的財務模型
- 重要性： 判斷你是免費住還是在補貼房客
- 核心指標： 房貸抵消率（其他單元租金 vs. 你的PITI）
- 輸入項： 購買價格、租金可比資料、費用、貸款條件
- 輸出： 每月自付住房成本（或結餘）
運作原理
第一步：毛租金。 用租金可比資料估算每個單元的租金。不要用掛牌廣告的「預計租金」，除非有可比資料支撐。你自住的那個單元可以按市場租金估值用於分析，雖然你暫時不收它的租。
第二步：有效租金。 套用空置損失（大多數市場8–10%）和信用損失（1–2%）。得出出租單元的有效租金。
第三步：營運費用。 房產稅、保險、維護、資本支出準備金、物業管理（如適用）。小型多單元房產通常佔毛租金的35–50%。
第四步：PITI。 根據你的貸款條件計算PITI。自住投資（House Hack）使用低頭期款利率（FHA、傳統自住貸款）。
第五步：抵消率計算。 其他單元的租金減去它們分攤的費用。與總PITI對比。如果租金 ≥ PITI，完全抵消。如果租金 > PITI + 你那個單元分攤的費用，你有結餘。
實戰案例
Zhang 張在Dallas的分析。 Zhang 張分析了一間掛牌價$310,000的三單元房。租金可比資料：每個單元$1,050、$1,100、$1,150。他自住$1,150那個單元。另外兩個單元毛租金：$2,150。按8%空置率計算：有效租金 $1,978。費用（稅費、保險、維護、資本支出）：$1,020。兩個單元分攤份額：$680。出租單元淨收入：$1,298。他5%頭期款的PITI：$2,050。抵消率：$1,298。他每月自付$752——沒有完全抵消，但比租一間類似的$1,150公寓便宜。他最終放棄了這筆交易——他要的是完全抵消。
優劣分析
- 揭示真實住房成本（或結餘）
- 防止為勉強成立的自住投資多付錢
- 使用與交易分析流程相同的紀律
- 顯現貸款方式的影響（FHA vs. 傳統貸款）
- 需要準確的可比資料和費用假設
- 樂觀的輸入會讓差交易看起來不錯
注意事項
- 租金膨脹： 不要假設第一天就能拿到最高市場租金
- 費用低估： 資本支出和維護是真實的；用房產價值的1%或更高來估算
- 貸款不匹配： 建模用你實際能拿到的貸款，不是假設的理想條件
投資者問答
一句話總結
自住投資分析（House Hack Analysis）對自住多單元房產使用與任何交易分析相同的嚴謹方法——但輸出是你的個人住房成本，而不僅是現金回報率。對每間你考慮的多單元房產都要做這個分析。完全抵消是目標；部分抵消仍然可能比租屋划算。