為什麼重要
PITI = 本金 + 利息 + 稅費 + 保險。這是你每月的全額貸款義務，不包括維修、空置準備金或水電等營運費用（Operating Expenses）。一筆28萬美元、利率7%的貸款，本金加利息約為每月1,860美元；加上350美元稅費和120美元保險，PITI總計2,330美元。貸款方通常要求PITI不超過月收入的28%。
速覽
- 本質： 每月住房總支出（P + I + T + I）
- 重要性： 貸款審批資格；現金流（Cash Flow）建模
- 不包括： 維修、空置、水電、資本支出（CapEx）
- 用途： 住房支出比率；交易分析（Deal Analysis）
PITI = Principal + Interest + Property Taxes + Insurance
運作原理
本金和利息。 核心貸款還款。按30年（或15年）等額本息攤銷。前幾年主要還利息；隨時間推移本金佔比逐漸增大。一筆25萬美元、利率7%、30年期貸款，月供約1,663美元。
稅費。 房產稅。繳納給縣或市政府。通常由貸款方代管（Escrow）——每月收取十二分之一，到期代繳。稅率因地區差異很大：市場價值的0.5%到2.5%不等。一套30萬美元的房子，若稅率1.5%，年稅4,500美元，折合每月375美元。
保險。 房屋保險。涵蓋建築結構、責任險，有時也包括內容物。貸款方要求購買。獨棟住宅通常每年800到2,000美元。洪水保險在洪泛區需另行購買。
為什麼PITI對投資者重要。 租金收入（Rental Income）減去PITI不等於現金流。你還有營運費用、空置損失（Vacancy Loss）和資本支出。但PITI是最大的固定成本——它是交易分析的基準線。
實戰案例
Zhang 張在哥倫布買了一套雙拼。 購買價29.5萬美元，頭期款5%。貸款：280,250美元。利率6.75%，月供本金加利息1,818美元。房產稅：年4,200美元 = 月350美元。保險：年1,400美元 = 月117美元。PITI = 2,285美元。他月收入6,500美元，住房支出比率：2,285 ÷ 6,500 = 35%——超過傳統貸款28%的上限。貸款方按另一單元1,350美元月租的75%（1,012美元）計入收入。有效收入變為7,512美元。比率降至30%。他把頭期款提到10%來降低月供，最終達到27%。
優劣分析
- 一個數字完成貸款審批
- 每月義務可預測
- 代管簡化了稅費和保險支付
- 沒有涵蓋持有房產的全部成本
- 稅費和保險可能上漲
- 投資者還需要在此基礎上加上營運費用
注意事項
- 稅費重評估： 購買後稅費可能跳漲——要預留預算
- 保險差異： 房東保險（Landlord Insurance）和自住保險不同；費用可能更高
- 代管不足： 如果稅費或保險上漲，代管月付會調整——做好增加的準備
投資者問答
一句話總結
PITI是你每月住房總支出。貸款方用它來審批資格。在交易分析中，PITI是債務部分——從租金收入中扣除PITI和營運費用後才是現金流。