為什麼重要
你的Duplex月租$4,000。用8%的空置率做假設：$4,000 × 8% = $320/月的空置損失。一年下來就是$3,840。這意味著你的年有效總收入不是$48,000，而是$44,160。如果你用3%做假設呢？損失只有$1,440——數字好看多了，但如果實際空置比3%高，你的NOI和現金流（Cash Flow）都會比預期差。保守做法：沒有強有力的市場數據支撐，至少用8-10%。
速覽
- 公式： 年總租金 × 空置率 = 空置損失
- 典型範圍： 緊張市場5-7%，一般市場8-10%，困難物業或軟市場更高
- 作用： 從總租金中扣除，得到有效總收入（EGI）
- 保守做法： 沒有本地數據支撐時用8-10%
- 常見錯誤： 新手喜歡用3-5%——太樂觀，容易導致多付錢
Vacancy Loss = Gross Rent × Vacancy Rate
運作原理
計算步驟。 年總租金$48,000。假設空置率 8%。空置損失 = $48,000 × 0.08 = $3,840。有效總收入（EGI）= $48,000 - $3,840 = $44,160。
空置的來源。 租客退租後的週轉期（找新租客的時間）、翻新修繕期（Make-Ready：刷牆、清潔、小修）、市場推廣期（掛牌到簽約的時間）、以及市場整體疲軟。在供不應求的市場（如Memphis、Indianapolis的好片區），5-7%可能就夠了。在供過於求的市場或者問題物業上，8-10%甚至更高。
經濟空置 vs. 實際空置。 實際空置（Physical Vacancy）是指物理上沒人住的單元。經濟空置（Economic Vacancy）還包括低於市場租金的差額（你「損失」了本該收到的部分）和租金優惠（比如第一個月免租）。做交易分析時，我們通常指的是實際空置——房子空著。
保守原則。 沒有充分的本地市場數據，就用8-10%。新手投資者最常犯的錯是用3-5%——這個數字看起來讓NOI更好看，但一旦遇到退租、翻修拖延、或者市場變軟，實際空置很容易超過5%。用8%不會讓你錯過好交易，但會幫你避開那些只有在「一切完美」的假設下才能賺錢的交易。
實戰案例
陳雅在Memphis分析一棟六單元。
陳雅看中了Memphis一棟六單元公寓，月總租金$4,200。她用8%的空置率做假設：每月損失$336，一年$4,032。有效總收入 = $50,400 - $4,032 = $46,368。
她的合夥人用5%做假設：每月損失$210，一年$2,520。有效總收入 = $47,880。他的NOI比陳雅高$1,512。按6.5%的Cap Rate算，這$1,512的差異意味著物業「值」多了$23,262。
陳雅堅持用8%。第一年實際情況：6個單元中有2個在年內發生了租客更換，實際空置率是9.2%。她的模型更接近現實。合夥人的5%假設讓他高估了收入、高估了物業價值。如果按他的數字出價，他們就多付了。
優劣分析
- 讓你的收入預測更接近現實——空置一定會發生
- 防止因為高估收入而多付買價
- 和銀行貸款審批的假設方式一致——銀行也會扣空置
- 是保守分析（Conservative Underwriting）的基本組成部分
- 需要因地制宜——不同市場的合理假設差異很大
- 新手可能覺得「太悲觀」而不願意用——但現實往往比你想的更接近8%
注意事項
最常犯的錯誤：低估空置率。
3-5%看起來很合理——「我的房子在好片區，不愁租不出去。」但空置不只是「找不到租客」。退租後刷牆清潔要1-2週，掛牌到簽約要2-4週，偶爾遇到一個賴租的需要走法律流程可能空好幾個月。把這些時間加起來，6-8%很正常。用3%做假設，你是在賭一切順利——投資不應該靠賭。
Value-Add物業要用更高的空置假設。 如果你買的是需要翻新的物業，翻新期間可能有幾個月整棟空著或只有部分單元出租。這段時間的空置損失遠高於正常的8%——要單獨建模。
投資者問答
一句話總結
空置損失是真實存在的成本。用8-10%做假設，從總租金中扣除後再計算有效總收入（EGI）和NOI。不要跳過這一步。低估空置是新手投資者最常犯也最貴的錯誤之一——它讓紙面數字好看，但實際到手的錢會讓你失望。