有效總收入（Effective Gross Income, EGI）

What Is 有效總收入（Effective Gross Income, EGI）?

EGI是什麼？它是一套物業真正產生的收入——不是滿租的理論最大值，而是扣掉空房和欠租租客、加上洗衣和停車等額外收入之後的實際數字。公式：潛在總收入（GPI） - 空置和信用損失 + 其他收入 = EGI。一棟12單元公寓滿租年收入$216,000（GPI）。扣除7%的空置和信用損失（$15,120），加上洗衣和停車等其他收入$9,600。EGI = $216,000 - $15,120 + $9,600 = $210,480。這個數字才是你用來算NOI的起點——從EGI減去營運費用就得到NOI。EGI重要是因為賣方總愛用GPI來報價——滿租最大收入讓物業看起來比實際好。EGI剝掉幻想、加回額外收入，給你用於交易分析的誠實收入數字。

有效總收入（Effective Gross Income, EGI）是投資物業在扣除空置損失和信用損失、加上其他收入來源後的真實總收入——不是理論上「滿租能賺多少」，而是你的銀行帳戶裡實際會出現的數字。

At a Glance

核心公式： EGI = 潛在總收入（GPI）- 空置和信用損失 + 其他收入
GPI： 所有單元滿租整年的理論最大租金收入
空置和信用損失： 空房+欠租租客的損失，穩定物業通常5-10%
其他收入： 洗衣、停車、寵物費、儲物間、申請費、遲付費等
關鍵作用： EGI是計算NOI的起點——EGI減營運費用=NOI

Formula

EGI = Gross Potential Income - Vacancy & Credit Loss + Other Income

How It Works

EGI搭起了理論收入和實際收入之間的橋樑。三個組成部分需要分別仔細估算。

潛在總收入（GPI）。 從最大可能的租金收入開始——每個單元都滿租、按當前市場租金算12個月。一棟20單元公寓，平均月租$1,200。GPI = $1,200 × 20 × 12 = $288,000。注意：用市場租金不是合約租金。如果某租客還在付$1,050但市場價是$1,200，GPI用$1,200。差額（$150/月的「低於市場租金損失」）會在空置和信用損失中被反映。

空置和信用損失。 這個扣除反映兩個現實：單元有時會空著，有些租客不付錢。空置損失：基於市場空置率和物業歷史表現估算。北卡羅來納州夏洛特的B類穩定公寓可能用5-6%。較差市場的C類物業：8-12%。信用損失：篩選嚴格的優質租客通常1-2%，租客品質較差的物業更高。兩者合計，穩定物業通常5-10%。招租期或困境物業可能15-25%。

其他收入。 基本租金之外的收入：投幣洗衣（$50-$75/單元/月）、有蓋停車位（$50-$150/位/月）、寵物費（$25-$50/寵物/月）、儲物間（$50-$100/月）、申請費、遲付費、自動販賣機。其他收入可以為物業總收入增加3-8%。有些Pro Forma會藏不合理的其他收入假設——一定要驗證這些數字是否真實且可持續。

從EGI到NOI。 有了EGI之後，減去全部營運費用——房產稅、保險、管理費、維修、水電、預備基金——就得到NOI。NOI是物業估值的基礎（cap rate = NOI / 價格）和貸款分析的核心。如果你的EGI估計是錯的，後面所有的財務指標都跟著錯。

Real-World Example

王芳分析羅利一棟16單元公寓樓的EGI。

王芳看中一棟16單元公寓樓。單元組合：8個一房月租$1,100，8個兩房月租$1,350。

第一步——GPI：（8 × $1,100 × 12）+（8 × $1,350 × 12）= $105,600 + $129,600 = $235,200 GPI。

第二步——空置和信用損失：羅利的多戶空置率大約6%。王芳加上1.5%的信用損失（物業的租客品質中等）。合計扣除：7.5% × $235,200 = $17,640。

第三步——其他收入：物業有投幣洗衣房月收$800（$9,600/年）、4個有蓋停車位$75/月（$3,600/年）、6個租客的寵物費$35/月（$2,520/年）。其他收入合計：$15,720。

EGI = $235,200 - $17,640 + $15,720 = $233,280。

對比賣方的宣傳單：$235,200（GPI，不扣空置、不講其他收入明細）。王芳的EGI比賣方報的低$1,920——這個案例差距不大。但如果空置率更高或者沒有其他收入，GPI和EGI的差距可能達到10-15%。那個差距就是一筆賺錢的交易和虧錢的交易之間的分界線。

Pros & Cons

Advantages

給出物業的真實收入——不是理論最大值，而是你銀行帳戶實際會看到的數字
是計算NOI和所有後續財務指標的正確起點
把空置損失和其他收入都納入考量，避免收入被高估或低估
讓你能辨識賣方用GPI代替EGI來美化物業的手法
逼你做市場研究——必須驗證空置率和其他收入才能算出準確的EGI

Drawbacks

高度依賴你對空置率和信用損失的假設——估錯了整個分析就偏了
其他收入可能被賣方誇大——$1,200/月的洗衣收入需要親自驗證
不考慮低於市場租金的損失（loss to lease）——現有租客付的可能低於市場價
市場空置率數據可能有時差——你用的可能是6個月前的數據而市場已經變了
信用損失在好區域和差區域的差異巨大（1% vs 5%），沒有通用標準

Watch Out

不要用賣方的空置率假設。 賣方的Pro Forma經常用3-5%空置率，即使當地市場實際在8-10%。用物業管理公司、CoStar或當地公寓協會的數據驗證真實空置率。你的假設應該反映現實，不是樂觀
親自驗證其他收入。 Pro Forma寫洗衣月收$1,200需要驗證。去現場看洗衣機，查銀行帳戶流水。賣方有時會誇大其他收入來拉高EGI進而拉高售價
低於市場租金的損失不能忽視。 如果現有租客的租金低於市場價，GPI應該用市場租金——但漲租需要時間且可能造成空置。你第一年的EGI可能低於你預測的「穩定EGI」
差區域的信用損失可能高達3-5%。 不是每個物業都能用1-2%的信用損失假設。算上驅逐成本（每次$2,000-$5,000的法律費用和損失租金），信用損失可能比你想的高得多

Ask an Investor

The Takeaway

EGI告訴你一套物業實際賺多少——不是賣方宣傳單上的幻想數字。自己算：潛在總收入減去真實的空置和信用損失，加上驗證過的其他收入。這是NOI和所有後續財務指標的起點——cap rate、估值、貸款分析全部建立在EGI之上。如果EGI算錯了，後面每一步都是錯的。永遠用市場數據驗證空置率假設，用銀行帳戶流水驗證其他收入，根據租客品質調整信用損失。EGI是誠實交易分析的起點。