空置假設（Vacancy Assumption）

What Is 空置假設（Vacancy Assumption）?

大多數投資者在分析時預設使用5%-10%的空置假設。5%大約等於每年空置2.5週，10%等於空置5週左右。聽起來差別不大，但在實際數字上影響很明顯。一套月租$1,800的物業，5%空置意味著年租金收入$20,520；10%空置意味著$19,440。差額$1,080看起來不多，但放到NOI裡再除以買價算Cap Rate，可能就是5.8%和5.4%的區別——決定了這筆交易「過」還是「不過」。正確的做法不是隨便選一個數字，而是去查你目標市場、目標物業類型的實際空置率數據，然後加一點緩衝。

Vacancy Assumption（空置假設）是你在做交易分析時，預設的物業年度空置比例。它回答的是一個簡單但關鍵的問題：這套房一年有多少時間可能沒有租客、沒有收入？這個數字直接影響你計算出的NOI（淨營業收入）、Cap Rate和現金回報率——設錯了，整套分析的底層都是歪的。

At a Glance

什麼意思： 分析物業時預設的年度空置租金損失比例
常見設值： 獨棟住宅5%-8%，小型多戶8%-12%，學區房或季節性市場可能更高
影響什麼： 直接影響有效總收入、NOI和所有基於收入的回報指標
數據來源： 當地物業管理公司、Census Bureau空置率數據、Zillow/Apartment List的市場報告
一句話原則： 寧可設高一點虧在紙上，也別設低了虧在帳上

How It Works

空置假設怎麼用。 在你的交易分析試算表裡，空置假設出現在計算有效總收入（Effective Gross Income）的那一步。公式是：年潛在總收入（Gross Potential Rent）× (1 - 空置假設) = 有效總收入。比如年潛在總收入$24,000，空置假設8%，有效總收入就是$24,000 × 0.92 = $22,080。這個$22,080才是你後續計算營運費用和NOI的起點。

空置假設不只是「房子空著」。 它其實涵蓋了三種收入損失：物理空置（房子真的沒人住）、租客周轉損失（舊租客搬走到新租客入住之間的空檔期，通常2-4週）、以及壞帳損失（租客賴帳不交租）。有些投資者會把這三項分開算，但大多數人用一個綜合百分比涵蓋。

市場數據是設值的錨。 不要憑感覺。休士頓的平均空置率和丹佛的完全不同。同一個城市裡，A類公寓和C類獨棟的空置率也差別很大。去找當地物業管理公司要數據，或者查Census Bureau的American Community Survey。拿到真實數據後，再加1-2個百分點作為緩衝——你的物業不一定總能跑贏市場平均。

Real-World Example

李先生在印第安納波利斯分析一套四單元物業。

掛牌價$340,000，每個單元月租$950，年潛在總收入$45,600。他查了當地物業管理公司的數據，該區域小型多戶物業的平均空置率是7.2%。

李先生用了三個空置假設做敏感性測試：

5%空置： 有效總收入$43,320 → 扣營運費後NOI $24,500 → Cap Rate 7.2%
8%空置： 有效總收入$41,952 → NOI $23,132 → Cap Rate 6.8%
12%空置： 有效總收入$40,128 → NOI $21,308 → Cap Rate 6.3%

Cap Rate從7.2%掉到6.3%，差了將近一個百分點。在$340,000的物業上，這意味著年收入差$3,192。李先生最終用8%作為基準假設——比市場平均高0.8個百分點，給自己留了安全邊際。這套房在8%空置假設下依然達到他6.5%的最低Cap Rate門檻，所以他繼續推進了。

Pros & Cons

Advantages

讓你的收入預測更接近現實，而不是基於「365天滿租」的幻想
強制你在分析階段就考慮最糟糕的情況
不同物業之間可以用相同的空置假設做橫向比較
做敏感性測試時，調整空置假設能快速看出一筆交易的抗風險能力

Drawbacks

沒有「正確」的數字——你的假設永遠只是估計，實際空置可能偏離很多
新手容易用賣方提供的低空置率，導致高估收入
總體經濟變化（衰退、利率飆升）可能讓歷史空置率數據失效
單一數字無法捕捉季節性波動——某些市場冬天空置率翻倍

Watch Out

不要用賣方的空置數據。 賣方有動機把空置率說低：用的是「過去12個月」剛好滿租的時段，或者不算租客周轉期。永遠自己查市場數據，用第三方來源驗證
同一個城市不同片區差異巨大。 印第安納波利斯Downtown的空置率和北郊的可能差3-5個百分點。精確到郵遞區號級別（Zip Code）的數據才有參考價值
經濟衰退時空置率會跳升。 如果你的交易在8%空置假設下剛剛過線，問問自己：萬一空置率漲到15%，我撐得住嗎？好的交易應該在悲觀假設下依然能正現金流

Ask an Investor

The Takeaway

Vacancy Assumption是交易分析中最容易被低估的輸入變數之一。設太低，你會在紙面上看到一筆「好交易」，買進去才發現實際收入撐不住月供。設太高，你會錯過本來可以成交的好物業。正確的做法是：用當地真實市場數據作為基準，加1-2個百分點緩衝，然後做敏感性測試——看看在樂觀、基準、悲觀三個情境下，這筆交易是否都能通過你的最低回報門檻。