為什麼重要
總租金收入是理想狀態下房產能產生的最大收入——100%出租率、無拖欠、無優惠。一棟雙併每單元月租$1,200，GRI就是$28,800/年。這個數字是所有下游指標的起算基準。減去空置和壞帳得到有效總收入；再減去營運費用得到NOI。賣方喜歡展示GRI，買方需要驗證——核實租金名冊、租約條款和市場比較資料。GRI虛高，整個交易分析都是錯的。
速覽
- 定義： 滿租且按市場價收取的全部租金——房產能產生的最大收入
- 重要性： 收入的起算基準，NOI、資本化率和償債覆蓋率都依賴它
- 關鍵區別： GRI在空置之前；淨租金收入在空置之後；NOI在營運費用之後
- 現實檢驗： 預留5-10%空置損失，GRI永遠不會全部到帳
- 如何驗證： 租金名冊、簽署的租約和市場比較——不要信賣方的預測
Gross Rental Income = Sum of All Rent at Market Rate (or In-Place)
運作原理
計算公式。 把每個單元的租金加起來。每單元月租$1,200，乘以12個月，GRI = $28,800/年。不扣空置，不扣費用——純粹的原始租金數字，是收入瀑布的起點。
包含哪些項目。 基礎租金、寵物費、停車費、洗衣收入，以及租戶支付的所有經常性收入。押金不算——它是代管的信託資金。申請費大多不計入GRI，因為是一次性的。關鍵原則：GRI是經常性收入，非經常性的不算。
市場租金 vs 現有租金。 現有租戶可能按2022年的租約付$1,100/月，而今天的市場租金是$1,250。用哪個算GRI？現有租金偏保守——確定能收到；市場租金偏積極——賭的是到期後能漲上去。賣方幾乎總是用市場租金。查看租金名冊，確認實際收入。差額就是你的增值空間——或風險。
1%法則的關聯。 月總租金應至少達到購入價的1%。$120,000的房產 → 月GRI至少$1,200。這是初篩工具。Memphis或Cleveland容易滿足，Austin或Denver則很難。
實戰案例
Denver四聯排。 單元1：$1,450/月。單元2：$1,400。單元3：$1,400。單元4：$1,350。總租金收入：$67,200/年。
空置率 6%：損失$4,032。壞帳1%：$672。淨租金收入（有效總收入）：$62,496。
營運費用：$24,192。NOI：$62,496 − $24,192 = $38,304。
GRI $67,200最終變成NOI $38,304。每增加$100/月的租金（四個單元），GRI多$4,800；扣除6%空置後多$4,512；再扣除36%費用率後，NOI多$2,880。GRI是最重要的槓桿。
優劣分析
- 計算簡單——把租金加起來即可
- 可比性強——可以與同區域類似房產對比
- 驅動整個收入瀑布——NOI、資本化率、現金流、償債覆蓋率
- 可驗證——租金名冊和租約顯示實際收入
- 不現實——100%的GRI永遠收不到，空置和壞帳總會侵蝕
- 容易被虛高——賣方用「市場租金」或「預期租金」來美化數字
- 忽略費用——GRI不反映營運費用或現金流
- 現有租金與市場租金的差異——用哪個假設，數字可以差5-15%
注意事項
- 預測虛高： 賣方展示「市場租金」或「穩定租金」——可能從未實現。查看租金名冊，確認租戶實際支付的金額。
- 忽視空置： GRI假設100%出租率，沒有房產能做到。預留5-10%的空置損失。
- 附加收入虛高： 寵物費和停車費是真實的，但不要假設每個單元都有寵物和兩輛車。按實際收入建模。
- 租約到期集中： 如果三份租約在同一季度到期，就面臨集中換租風險。檢查租約到期時間表。
投資者問答
一句話總結
總租金收入是滿租、按市場價計算的全部租金——收入上限。減去空置和壞帳得到淨租金收入，再減去營運費用得到NOI。用租金名冊和市場比較來驗證GRI，不要信賣方的預測。起算基準正確，整個交易分析才站得住。