為什麼重要
GRM從1950年代就被用來快速排序多戶住宅交易。GRM愈低,代表相對租金而言愈便宜。6 GRM的物件比10 GRM的物件「便宜」,其他條件不變。數學上它是毛租金收益率的倒數:GRM 10 = 10%毛收益率,GRM 8 = 12.5%毛收益率,GRM 12 = 8.3%毛收益率。商用與機構投資人偏好Cap Rate,因為它把營運費用考慮進去。GRM不會——它只是把價格跟總租金對比。但在小型多戶住宅(2-4戶)市場,因為各物件費用比率接近,GRM至今仍是一個快速篩選工具。典型區間:GRM在8以下代表現金流型的小型多戶市場(中西部、南部部分地區);GRM 8-12代表混合型市場;GRM高於12代表增值型市場。
速覽
運作原理
基本計算。 一棟72萬美金的四戶物件,全部月租金總和6,000美金,年度總租金72,000美金。GRM = 720,000 ÷ 72,000 = 10。這是中段數值。GRM愈低,代表物件的總租金償回購入價的速度愈快——GRM 10的物件要10年總租金才抵購入價(費用前);GRM 6的只要6年。實務上,營運費用吃掉總租金的35-45%,真實回本時間大約是這些數字的兩倍。但作為同一市場內的相對比較,GRM可以有效排序交易。
GRM vs Cap Rate——何時該用哪一個。 Cap Rate是較優的指標,因為它在除以價格前先扣營運費用。但Cap Rate需要費用資料,初步篩選時常常拿不到。GRM只需要租金與價格——每則物件廣告上都有。30秒篩選時用GRM:粗略依「價格/總租金」比率排序。一旦取得費用資料(房屋稅率、保險報價、維修預估),再改用Cap Rate。把GRM當成快速濾網,把Cap Rate當作核保工具。
為何小型多戶住宅至今還在用GRM。 對2-4戶物件而言,營運費用比率通常落在窄區間——視屋齡與稅率大約35-45%。這表示在特定市場內,GRM與Cap Rate的排序會密切吻合。例如Memphis一棟8 GRM物件、40%費用比率,對應的Cap Rate是7.5%。同市場另一棟10 GRM、費用比率相同的物件,對應的Cap Rate是6.0%。排序不變,GRM算起來比較快。但對於費用差異大(水電、物業管理、重置準備金)的商用或大型多戶住宅,GRM就不可靠,Cap Rate才是主角。
為何跨市場比較時GRM會失準。 比較兩棟都是8 GRM的物件——Chicago(房屋稅2.3%)與Nashville(房屋稅0.7%)。GRM相同,現金流差很多。Chicago的營運費用因稅負高而顯著更高——真實Cap Rate約為5.5% vs 7.5%。GRM把這個差距藏了起來;Cap Rate才把它攤開。在投入資金前,務必把GRM過渡到Cap Rate,跨不同稅負規則的市場尤其要注意。
實戰案例
周志宏(Chou Chih-Hung)用GRM排序三個小型多戶住宅案子。
周志宏在看三個市場的2-4戶物件:
- Cleveland OH雙拼屋: 28萬美金 / 28,800美金年度總租金 = GRM 9.7
- Indianapolis IN三拼屋: 33.5萬美金 / 41,400美金 = GRM 8.1
- Nashville TN四拼屋: 72.5萬美金 / 68,400美金 = GRM 10.6
純就GRM排序,Indianapolis相對租金最便宜,其次Cleveland,最後Nashville。但GRM忽略稅負。他查稅率:
- Cleveland:房屋價值的2.3%(Ohio屬高稅州)
- Indianapolis:0.9%
- Nashville:0.6%
用35%基礎費用比率加上調整後的稅負衝擊,重算Cap Rate:
- Cleveland:約5.2% Cap(稅負重傷)
- Indianapolis:約6.9% Cap
- Nashville:約6.4% Cap
一旦把房屋稅正確納入,Cleveland與Nashville的順序對調。GRM建議Cleveland是好價值;Cap Rate揭露Indianapolis與Nashville才是稅後報酬較強的選項。周志宏決定:Indianapolis。
教訓:GRM是快速的初篩,但絕不該只憑GRM就下手。在稅率偏離一般值的市場,跑完整的Cap Rate之後,GRM的排序可能翻轉。
優劣分析
- 最快速、使用多於一個資料點的估價篩選
- 只需要價格與總租金——每則物件廣告都有
- 毛收益率的倒數——同一篩選,不同呈現格式
- 對單一市場內的物件排序非常有效
- 在小型多戶住宅估價已有70+年歷史
- 忽略營運費用——跨市場可能誤導
- 房屋稅、保險、空置、維修全都看不見
- 若未以Cap Rate驗證,跨市場比較不可靠
- 商用與大型多戶住宅投資人用Cap Rate,不用GRM——普遍性較低
- 不考慮融資——GRM相同的兩個案子,頭期款不同則現金回報率差異很大
注意事項
- 跨市場比較會失準: 高稅Chicago的8 GRM,現金流遠劣於低稅Nashville的8 GRM。跨不同稅負規則時,務必用Cap Rate重排。
- HOA與共管大樓管理費是隱藏成本: 40萬美金的共管大樓、月租2,400美金,GRM 13.9。若HOA每月400美金,實際毛租金變成2,000美金——GRM坍塌到16.7。先把HOA從總租金扣除再算。
- 廣告租金 vs 實際租金: Zillow的租金估算常偏樂觀。實際租金比廣告低5-10%時,GRM會差0.5-1.0。
- 老屋存量警訊: 1920年蓋、30年沒整修的9 GRM物件,維修比率會比1990年蓋的9 GRM物件高。GRM看不到這個;Cap Rate看得到。
- 商用案不用GRM: 5戶以上或商用途物件,一律以Cap Rate定價。GRM嚴格來說只是住宅2-4戶的慣例。