為什麼重要
五單元以上物業（5+單元）跨越了從住宅貸款到商業貸款的分界線。你無法再使用FHA或傳統住宅貸款方案；融資改用DSCR和NOI審核。估值基於Cap Rate。這個範圍的公寓大樓（5到50+單元）是中小型多家庭投資的核心。需要用每門成本和單元分析來評估。規模增大——更多單元、更多公共區域、更多營運費用——但收入多元化程度也更高。
速覽
- 定義： 5個以上居住單元的多家庭物業；進入商業貸款和Cap Rate領域
- 重要性： 融資、估值和管理方式與二到四單元物業完全不同
- 核心細節： 不能用FHA/傳統住宅貸款；需要DSCR和NOI審核
- 相關概念： 商業貸款、公寓大樓、二到四單元、Cap Rate
- 注意事項： 營運費用和公共區域隨規模成長；核實費用比率
運作原理
融資。 適用商業貸款。貸方基於NOI和DSCR審核。貸款期限通常5到25年，帶有氣球還款。Fannie Mae和Freddie Mac有專門的多家庭融資方案——利率有競爭力、期限更長。
估值。 Cap Rate = NOI ÷ 物業價值。NOI來自租金、附加收入，減去營運費用。每門成本用於橫向比較。不同單元數的Cap Rate顯示五單元以上物業的交易價格往往與二到四單元不同。
管理。 5到20單元可以自管或聘請兼職管理員。20+單元通常需要專業物業管理。公共區域、營運費用和費用比率變得更重要。
實戰案例
Park Place公寓，8單元，Kansas City。 購入價$640,000（$80,000/門）。NOI為$38,400。投資者使用商業貸款——DSCR 1.25，利率7%，25年攤還，5年期氣球還款。貸款$480,000（75% LTV）；頭期款$160,000。營運費用包含$6,400的公共區域費用（洗衣房、走廊、外部）。她增加了洗衣收入（$1,200/年），續約時加租3%。NOI成長到$41,200。以5.8%的退出Cap Rate計算，價值升至$710,000——2年內增值11%。
優劣分析
優勢
- 商業貸款基於NOI審核；不受個人收入上限限制
- 更多單元 = 更強的收入多元化；單個空置佔總收入的比例更小
- 附加收入潛力（洗衣、停車）隨規模增長
不足
- 不能用FHA/傳統住宅貸款；頭期款更高、期限更短
- 營運費用和公共區域維護成本增長
- 商業貸款的氣球還款風險
注意事項
- 費用核實： 賣家經常低報營運費用。用實際數據和行業基準核實費用比率。
- Cap Rate變化： 不同單元數的Cap Rate可能與二到四單元不同；用適當的Cap Rate建模退出。
- 管理轉型： 從二到四單元升級到五單元以上可能需要聘請專業物業管理。
投資者問答
一句話總結
五單元以上是多家庭投資進入規模化的起點——商業融資、Cap Rate估值、更多營運費用。在多家庭盡職調查中仔細評估費用比率和公共區域成本。