俄勒冈州房地产市场
仅次于加州的西海岸最高监管州。房价指数5年涨幅+34.3%、Cap Rate 2.91%、房价收入比5.66。全州租金管控（CPI+7%）、45天驱逐、所得税9.9%、1031交换回收。保费$1,093/年是唯一亮点。
投资者快览
房价收入比
5.7
Census ACS
租金收入比
25.3%
HUD + ACS
Cap Rate代理
2.9%
HUD + ACS
净迁移
0.08%
IRS SOI
许可证/千人
3.7
Census BPS
失业率
5.0%
BLS
人口结构与收入
家庭收入中位数
$82,098
Census ACS
空置率
7.0%
Census ACS
租金负担率
48.6%
支付30%以上收入用于租金的租户占比
Census ACS
投资营商环境
租金管控
1031置换
押金上限
俄勒冈州8个都会区一览
俄勒冈州
8 metros · 36 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS俄勒冈州共8个都会区。点击查看完整数据。
| # | 都会区 | 人口 | HPI五年增长 |
|---|---|---|---|
| 1 | 本德 Bend, OR | 0.2M | 48.7% |
| 2 | 奥尔巴尼 Albany-Lebanon, OR | 0.1M | 46.2% |
| 3 | 科瓦利斯 Corvallis, OR | 0.1M | 42.1% |
| 4 | 尤金 Eugene-Springfield, OR | 0.4M | 40.8% |
| 5 | 塞勒姆 Salem, OR | 0.4M | 40.0% |
| 6 | 梅德福 Medford, OR | 0.2M | 32.7% |
| 7 | 波特兰 Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA | 2.5M | 30.6% |
| 8 | 格兰茨帕斯 Grants Pass, OR | 0.1M | 29.4% |
俄勒冈是西海岸的监管警示。全州租金管控（CPI+7%）、45天驱逐、9.9%最高所得税和1031交换回收——交换后两年内出售则对收益征税——构成加州和纽约之外最不友好的投资者架构。Cap Rate（资本化率）仅2.91%、房价收入比高达5.66：利润微薄，摩擦加大的升值市场。
房价指数五年涨+34.3%——对西海岸而言平庸，对比华盛顿+43.8%和加州+40.1%。波特兰（251万）占全州60%人口。塞勒姆（43.3万）是入场价较低的州府。尤金（38.5万）结合大学需求与紧张的租赁。本德（21万）是高端度假标的。8个都会区覆盖36个县集中于I-5走廊。
监管线以下的持有成本是亮点。保费仅$1,093/年——本组最低——房产税0.85%。无销售税。IRS净迁移：+0.08%——勉强为正且在减速。
Cap Rate（资本化率）衡量物业年度净营运收入占其购买价格或当前市场价值的百分比，假设全款购买。
Read definition →房价收入比是房价中位数（Median Home Price）除以家庭收入中位数（Median Household Income）——衡量住房可负担性的核心指标。
Read definition →公平市场租金（Fair Market Rent，FMR）是HUD对特定市场区域内私人所有、达标安全住房的总租金——合同租金加上房客自付公用事业费——的年度估算值。FMR每年秋季在huduser.gov公布，并为第8节住房选择券补贴金额计算设定上限。
Read definition →建筑许可证（Building Permits）是政府颁发的新建住宅或商业建筑授权文件，每月全美新批许可证数量作为领先经济指标，在任何新单元竣工前数月，便能预示住房供给的走向。
Read definition →空置率（Vacancy Rate）衡量的是你的出租房一年中有多少时间没有租客、没有收入。听起来简单——但很多新手投资者严重低估了空置的真实代价。空置不只是少了那一个月的房租，而是同时在烧持有成本（房产税、保险、水电）和翻新成本（粉刷、清洁、换锁）。算收入的时候，永远按10-11个月算，别用12个月骗自己。
Read definition →住房自有率（Homeownership Rate）是指在所有已占用住宅单元中，居住者为业主而非租户的比例。它衡量特定地理区域内自有住房与租赁住房之间的结构性分布。
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