俄勒冈州 Oregon · 联邦数据中心

塞勒姆 Salem, OR

0.433M 居民2 县#2 （俄勒冈州 Oregon共 8 个都会区）$76,010 家庭收入中位数更新于 2026年4月10日

投资者快览

最关键的数据指标

投资者评估新都会区时首先关注的指标——房价收入比、租金收入比、Cap Rate 代理指标，以及市场走向。每项指标均与州中位数和全国中位数进行对比。

expensive

房价收入比（Price-to-Income）

5.13×

判断一个市场是否仍然可负担的核心指标。低于3倍意味着你处于可负担性顺风中。

vs 俄勒冈州 Oregon: 5.66×-0.53
vs 全国: 3.43×+1.70

基准对比

5.13×

▼

可负担

适中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房价中位数 ÷ 家庭收入中位数

comfortable

租金收入比（Rent-to-Income）

24.6%

典型家庭收入中有多少用于租金。低于30%意味着租户可以承受适度的租金上涨。

vs 俄勒冈州 Oregon: 25.3%-0.7
vs 全国: 23.3%+1.3

基准对比

24.6%

▼

宽裕

适中

承压

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭收入中位数

tight

资本化率（Cap Rate）代理

3.12%

假设35%费用率的粗略首次筛选收益率。不是承销数字——是'值不值得建模'的过滤器。

vs 俄勒冈州 Oregon: 2.91%+0.21
vs 全国: 4.35%-1.23

基准对比

3.12%

▼

紧张

逐案分析

稳健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房价中位数

steady

净迁移（Net Migration）

+0.09%

前瞻性需求信号。正向净迁移推动租金增长并吸收新增供应。

vs 俄勒冈州 Oregon: 0.16%-0.06
vs 全国: 0.03%+0.07

基准对比

+0.09%

▼

收缩

稳定

增长

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 净迁移 ÷ 人口

normal

建筑许可（Permit Pipeline）

3.56

每千人建筑许可数

前瞻性供应指标。高于~5表示该都会区相对其人口规模在大量建设；低于2表示供应紧张。

vs 俄勒冈州 Oregon: 3.73-0.17
vs 全国: 3.52+0.04

基准对比

3.56

▼

紧张

适中

强劲

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 许可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失业率（Unemployment）

4.9%

更低的失业率意味着更高的工资、更强的租房需求和更低的空置率。

vs 俄勒冈州 Oregon: 5.0%-0.1
vs 全国: 3.9%+1.0

基准对比

4.9%

▼

健康

正常

宽松

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

房价

房价走势与现状

5年房价增幅

+40.0%

homeValues.yearOverYear

+1.2%

房价中位数

$389,800

租金

租金梯度

卧室	月租	年租	占收入%
1 BR	$1,201	$14,412	19.0%
2 BR	$1,560	$18,720	24.6%
3 BR	$2,159	$25,908	34.1%

就业与收入

劳动力市场方向

失业率（Unemployment）

4.9%

家庭收入中位数

$76,010

新建供应

在建项目

Total TTM

1,542

+5.3% YoY

Single-family

940

2–4 unit

5+ unit

538

县域分析

全部 2 个县，按人口排序

县	人口	房价	收入中位数	许可（TTM）	同比
马里昂县 Marion County	345,815	$383,300	$74,624	1,438	+7.3%
波克县 Polk County	87,600	$419,500	$81,318	104	-22.4%

同级都会区

全国同级都会区对比

都会区	人口	收入	P/I	Cap 代理	HPI 5年	许可/千人	失业
★塞勒姆 Salem	433,415	$76,010	5.13×	3.12%	+40.0%	3.56	4.9%
雷丁 Reading, PA	428,483	$77,684	—	—	+62.7%	—	3.7%
萨凡纳 Savannah, GA	406,575	$74,632	—	—	+72.8%	—	2.8%
索尔兹伯里 Salisbury, MD-DE	421,982	$69,592	—	—	+59.5%	—	3.9%
约克 York-Hanover, PA	457,051	$82,238	—	—	+53.4%	—	3.4%
韦恩堡 Fort Wayne, IN	419,715	$69,378	—	—	+65.4%	—	2.5%

人口迁移

新居民从哪里来

净迁移（Net Migration）

+410

+0.09% of population

来源县	税务申报数
Marion County, OR	1,185
Polk County, OR	1,118
Clackamas County, OR	943
Washington County, OR	869
Multnomah County, OR	715
Linn County, OR	651

人口结构

塞勒姆居民构成

年龄中位数: 37
本科及以上: 26.9%
自住率: 62.7%
空置率: 4.3%
租金负担过重（30%+）: 50.5%
家庭收入中位数: $76,010

本页数据来源于美国联邦机构。包含图表和投资评论的完整分析正在编制中。