Por qué es importante
Cuando falleces, las propiedades que posees reciben un "ajuste" — la nueva base del heredero se convierte en el valor justo de mercado a la fecha de tu muerte, no lo que pagaste. Si compraste por $200,000, depreciaste $80,000 y la propiedad vale $500,000 al fallecer, la base de tu heredero es $500,000. Pueden vender inmediatamente y no deben impuesto sobre ganancias de capital ni recaptura de depreciación. En estados de propiedad comunitaria (community property), ambas mitades del matrimonio reciben el ajuste completo (doble step-up). Por eso muchos inversionistas buy-and-hold nunca venden — dejan que sus herederos hereden y capturen el reinicio libre de impuestos.
De un vistazo
- Qué es: La base fiscal se restablece al valor justo de mercado al fallecimiento del propietario
- Por qué importa: Elimina ganancias de capital y recaptura de depreciación para herederos — heredan una base "nueva"
- Estados de propiedad comunitaria: Ambos cónyuges reciben ajuste completo (California, Texas, Arizona, etc.)
- Limitación: No aplica para propiedad regalada — solo heredada
New Basis = Fair Market Value at Date of Death
Cómo funciona
El reinicio. Al fallecer, el IRS trata al heredero como si hubiera comprado la propiedad al valor justo de mercado en la fecha de muerte. Tu base de costo original, tu historial de depreciación, tu precio de compra — nada se transfiere. El heredero empieza limpio.
Qué se elimina. Tanto las ganancias de capital no realizadas como la recaptura de depreciación desaparecen. Compraste a $200K, depreciaste $80K, vale $500K. Si vendieras, deberías impuesto sobre la ganancia de $300K más 25% sobre la recaptura de $80K. Tu heredero hereda con base de $500K. ¿Vende por $500K? Cero impuesto. ¿Vende por $520K? Solo impuesto sobre $20K.
Doble step-up en estados de propiedad comunitaria. En estados de propiedad comunitaria (California, Texas, Arizona, Nevada, Washington, Idaho, Wisconsin, Nuevo México, Louisiana), cuando un cónyuge fallece, el sobreviviente recibe ajuste en toda la propiedad — no solo la mitad del fallecido. Una propiedad de $1M comprada por $300K obtiene base completa de $1M para el sobreviviente. En estados sin propiedad comunitaria, solo la mitad del fallecido se ajusta.
Relación con fideicomisos. La propiedad en fideicomiso revocable aún recibe el ajuste. Los fideicomisos irrevocables son diferentes; si transferiste la propiedad en vida, puede no estar en tu patrimonio y no recibir el ajuste. Trabaja con un abogado de sucesiones.
No aplica para regalos. Si le das la propiedad a tus hijos en vida, toman tu base (base transferida). Sin reinicio. El step-up solo aplica al fallecer. Por eso "mantener hasta morir" es una estrategia central.
Ejemplo práctico
Inversionista en Denver, Colorado. Compraste un tríplex en 2010 por $200,000. En 14 años depreciaste $80,000. La propiedad vale $500,000. Si vendes hoy: (1) ganancia de $300K, (2) recaptura de $80K al 25%. Impuesto federal podría superar $80,000.
Mantienes hasta fallecer. Tu heredero hereda con base de $500,000. Vende el mes siguiente por $500,000. Ganancias de capital: $0. Recaptura: $0. La factura fiscal de $80K+ desaparece.
Pros y contras
- Elimina ganancias de capital y recaptura de depreciación para herederos
- Sin límite en el monto de apreciación que se puede eliminar
- Estados de propiedad comunitaria ofrecen doble step-up para parejas casadas
- Se alinea con estrategia buy-and-hold — mantener, cobrar renta, dejar heredar
- Tienes que fallecer para obtenerlo — no es una estrategia que "uses" en vida
- El impuesto sobre herencia puede aplicar en patrimonios muy grandes (exención 2024 ~$13.6M por persona)
- No aplica si regalas la propiedad en vida
Ten en cuenta
Riesgo de planificación patrimonial. Si la propiedad está en un fideicomiso irrevocable o LLC con estructura compleja, el step-up puede no aplicar a todos los intereses — obtén revisión de un abogado de sucesiones.
Riesgo de valuación. El IRS puede cuestionar el "valor justo de mercado" declarado al fallecer; obtén un avalúo para propiedades valiosas.
Riesgo de ley estatal. Las reglas de propiedad comunitaria varían; asegura que tu estado trate correctamente tu estructura de propiedad.
Trampa del regalo. Regalar propiedad para evitar sucesión puede costar a tus herederos el step-up — a veces la sucesión es más barata que el beneficio fiscal perdido.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El step-up in basis es la salida fiscal definitiva para inversionistas buy-and-hold. Al mantener hasta fallecer, pasas la propiedad a herederos con base reiniciada a valor de mercado — cero ganancias de capital, cero recaptura de depreciación. No es una táctica que despliegues; es el juego final. Estructura tu planificación patrimonial para que tus herederos hereden limpiamente, y no regales propiedad apreciada en vida si el step-up importa.