Por qué es importante
En términos simples, el IRS reconoce que un edificio en renta se "desgasta" con el tiempo y te permite deducir ese deterioro cada año. Las propiedades residenciales se deprecian en 27.5 años (método de línea recta); las comerciales en 39 años. Primero hay que restar el valor del terreno — el terreno no se deprecia. Una propiedad de $300,000 con terreno de $50,000 genera una deducción de ~$9,091 anuales. Lo clave: es una "pérdida en papel" — no sale ni un centavo de tu cuenta bancaria, pero tu factura fiscal baja de verdad. Al vender, la recaptura de depreciación te cobra parte de ese beneficio a una tasa de hasta el 25%.
De un vistazo
- Residencial en renta: 27.5 años en línea recta; comercial: 39 años
- El valor del terreno (normalmente 20%–30% del total) se excluye — solo el edificio se deprecia
- Un estudio de segregación de costos puede reclasificar componentes a 5, 7 o 15 años para acelerar deducciones
- La depreciación bonus se reduce gradualmente: 80% (2023) → 60% (2024) → 40% (2025) → 20% (2026)
- Recaptura al vender: hasta 25% sobre el monto previamente deducido (Sección 1250)
Annual Depreciation = Depreciable Basis ÷ 27.5 (residential) or 39 (commercial)
Cómo funciona
La fórmula básica. Toma el precio de compra más los costos de adquisición y resta el valor del terreno — el IRS no permite depreciar la tierra. La proporción del terreno suele ser del 20%–30%; usa tu avalúo o los registros del tasador fiscal. Divide la base restante del edificio entre 27.5 para residencial o 39 para comercial. Ese es tu deducción anual en línea recta. Una propiedad de $300,000 con terreno de $50,000: $250,000 ÷ 27.5 = $9,091/año. Con una tasa marginal del 32%, son ~$2,909 de ahorro fiscal al año. Sin desembolsar un solo peso. Puro papel.
Pérdida fantasma. La depreciación no toca tu cuenta bancaria. La renta entra, los gastos salen — pero el IRS te deja restar este "desgaste" del ingreso gravable de todas formas. Por eso una propiedad puede generar flujo de efectivo de $200 mensuales y aun así mostrar pérdida fiscal. La pérdida es real para efectos tributarios; es fantasma para tu bolsillo. Nuestra guía de estrategia de renta explica cómo encaja esto en una estrategia de compra y retención.
Segregación de costos. Un estudio (entre $5,000 y $15,000 típicamente) desglosa el edificio en componentes — alfombras, electrodomésticos, instalaciones fijas, paisajismo — y los reclasifica a ciclos de 5, 7 o 15 años en lugar de 27.5. Esto "adelanta" las deducciones. Un edificio de $1 millón podría generar entre $150,000 y $250,000 en activos acelerados. Con la depreciación bonus (40% en 2025, 20% en 2026), puedes deducir una porción significativa en el primer año. Vale la pena cuando el costo del edificio supera los ~$500,000 y tienes ingresos que necesitas compensar. La guía de optimización fiscal detalla cuándo y cómo hacerlo.
Recaptura. Al vender, el IRS viene a cobrar. La ganancia no recapturada de la Sección 1250 — la porción de tu ganancia equivalente a la depreciación que reclamaste — paga impuestos de hasta el 25%. El resto de la ganancia recibe tratamiento de ganancia de capital a largo plazo (15% o 20%). Un intercambio 1031 difiere la recaptura al reinvertir en una propiedad del mismo tipo.
Ejemplo práctico
El dúplex de Roberto Hernández en Memphis. Compra por $320,000. Asignación de terreno: $64,000 (20%). Base depreciable: $256,000. Depreciación anual: $256,000 ÷ 27.5 = $9,309/año.
Año 1: Renta $28,800, gastos operativos $12,400, intereses hipotecarios $14,200. Ingreso gravable antes de depreciación: $2,200. Resta $9,309 de depreciación → pérdida fiscal de $7,109. Roberto recibe $200/mes de flujo de efectivo real, pero en papel muestra pérdida. Esa pérdida puede compensar otros ingresos si califica como profesional inmobiliario; de lo contrario, se arrastra a años futuros.
Vende en el año 10 por $420,000. Ha reclamado ~$93,090 en depreciación. Ganancia = $420,000 − $320,000 = $100,000. Hasta $93,090 se recapturan al 25% = $23,273 en impuesto por recaptura. Los ~$7,000 restantes pagan tasa de ganancia de capital a largo plazo. O hace un intercambio 1031 hacia una propiedad de $450,000 y difiere todo el impuesto.
Pros y contras
- Deducción sin desembolso — reduces impuestos sin gastar dinero
- El método de línea recta es sencillo — divide la base entre 27.5 y listo
- La segregación de costos acelera beneficios para propiedades de mayor valor
- Compensa ingresos por renta y puede compensar salario W-2 (si eres profesional inmobiliario)
- El intercambio 1031 difiere la recaptura al escalar a propiedades más grandes
- Recaptura al vender — devuelves parte del beneficio (hasta 25%)
- La asignación del terreno es permanente — hay que acertarla desde la compra
- La segregación de costos añade complejidad y costo ($5,000–$15,000)
- La depreciación bonus se está eliminando — menos beneficio para compras después de 2026
- Regla de "permitido o permisible" — el IRS asume que la tomaste aunque no la hayas reclamado; no puedes saltártela para evitar la recaptura
Ten en cuenta
No dejes de reclamarla. La regla de "permitido o permisible" (allowed or allowable) del IRS significa que asumen que estás tomando la depreciación la reclames o no. Si no la deduces durante la tenencia y vendes después, igual debes la recaptura sobre el monto que pudiste haber deducido. Lo peor de ambos mundos: ningún beneficio durante la propiedad y recaptura completa al vender. Siempre toma la deducción.
Errores en la asignación del terreno. Sobreestimar el terreno significa que subdepreciarás durante 27.5 años. Subestimarlo y el IRS puede cuestionarlo en una auditoría. Usa un avalúo profesional, registros del tasador fiscal o un estudio de segregación de costos. No le calcules al tanteo.
Momento de la segregación de costos. Funciona mejor en adquisiciones nuevas o renovaciones importantes. Hacer un estudio en una propiedad de 15 años que has depreciado incorrectamente es mucho más complicado — implica corregir años anteriores. Hazlo bien desde la compra.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La depreciación es dinero que el IRS prácticamente te regala — una deducción por desgaste que no te cuesta nada. Reclámala cada año sin falta. Planifica la recaptura al vender, o difiérela con un intercambio 1031. Para propiedades con más de ~$500,000 en valor de edificación, analiza si la segregación de costos tiene sentido. La guía de optimización fiscal integra todo: depreciación, segregación de costos y salidas estratégicas.