Por qué es importante
Vendes bienes raíces o acciones con ganancia — debes impuesto sobre ganancias de capital. ¿Cuánto? Depende de cuánto tiempo la tuviste. Corto plazo (un año o menos) se grava como ingreso ordinario — hasta 37%. Largo plazo (más de un año) tiene tasa preferencial: 0%, 15% o 20%. Los bienes raíces tienen una trampa extra: la depreciación que dedujiste se "recaptura" al 25%, sin importar tu tramo fiscal. Puedes diferir o reducir el golpe con un intercambio 1031, la exclusión por residencia principal, o invirtiendo en zonas de oportunidad.
De un vistazo
- Corto plazo (tenencia de ≤1 año): se grava como ingreso ordinario — del 10% al 37% según tu tramo
- Largo plazo (tenencia de >1 año): 0%, 15% o 20% — un beneficio enorme si estás en tramos altos
- Recaptura de depreciación: el IRS cobra el 25% fijo sobre la depreciación que dedujiste al vender propiedad en renta
- NIIT: los que ganan más ($200K soltero, $250K casados declarando juntos) pagan un 3.8% adicional sobre ingreso de inversión, llevando la tasa máxima efectiva a 23.8%
- Impuesto estatal: nueve estados no lo cobran; la mayoría gravan las ganancias como ingreso ordinario
Cómo funciona
El periodo de tenencia lo decide todo. Vendes un flip a los 11 meses y la ganancia se apila sobre tu ingreso ordinario — 32% o 35% según tu tramo. La misma propiedad a los 13 meses — ya es largo plazo. Para 2025, los solteros pagan 0% sobre ganancias de largo plazo hasta $48,350 de ingreso gravable, 15% de $48,351 a $533,400, y 20% arriba de eso. ¿Casados declarando juntos? Duplica esos umbrales. Por eso los inversionistas de comprar y mantener planean sus salidas después del año.
La recaptura de depreciación es la trampa oculta. Llevas años deduciendo depreciación — quizá $8,000 al año en un edificio de $320,000. Cuando vendes, el IRS no te deja quedarte con ese beneficio. Te lo cobra de vuelta al 25%. ¿Dedujiste $80,000 en diez años? $80,000 de tu ganancia se gravan al 25% antes de que el resto reciba el tratamiento de 0/15/20%. Y aquí viene lo peor: la recaptura aplica aunque nunca hayas tomado la deducción. El IRS asume que pudiste haberla tomado. Estás pagando por un beneficio que quizá ni usaste. Pero si efectivamente la dedujiste al 32% y la recapturan al 25%, saliste ganando 7 puntos.
El NIIT del 3.8% se apila. Cuando tu ingreso bruto ajustado modificado supera $200,000 (soltero) o $250,000 (casados), debes un 3.8% adicional sobre el ingreso neto de inversión — incluyendo ganancias de capital. Eso sube tu tasa máxima de largo plazo de 20% a 23.8%. ¿Ganancia de $200,000? Son $7,600 extra.
Ejemplo práctico
María: flip vs. mantener.
María compra un dúplex en Memphis por $180,000, mete $40,000 en rehabilitación, vende 10 meses después por $265,000. Ganancia: $45,000. Corto plazo. Se apila sobre su salario W-2 de $95,000. Llega a $140,000 gravables — tramo del 22% en los dólares marginales. Impuesto federal sobre esa ganancia: $9,900. Más impuesto estatal si vive en un estado que lo cobra.
El mismo negocio, pero María espera 14 meses. Ahora es largo plazo. Sus $45,000 de ganancia reciben la tasa del 15% — no alcanza el umbral del 20%. Impuesto federal: $6,750. Ahorró $3,150 por esperar cuatro meses.
Jaime: la recaptura de depreciación muerde.
Jaime compró un cuádruple por $400,000 en 2015. Ha deducido $120,000 en depreciación en nueve años. Vende por $520,000. Su ganancia total es $240,000. Los primeros $120,000 son recaptura — gravados al 25% = $30,000. Los otros $120,000 reciben la tasa de largo plazo del 15% = $18,000. Jaime debe $48,000 en impuesto federal sobre ganancias de capital, antes de estatal. Un intercambio 1031 habría diferido todo.
Pros y contras
- Las tasas de largo plazo (0/15/20%) son mucho menores que las de ingreso ordinario — te quedas con más
- La exclusión por residencia principal ($250K soltero, $500K casados) elimina las ganancias por completo si cumples las pruebas de dos años de tenencia y uso
- Los intercambios 1031 te permiten diferir ganancias indefinidamente reinvirtiendo en otra propiedad
- Las zonas de oportunidad ofrecen diferimiento más posible exclusión de la plusvalía si mantienes 10 años
- La recaptura al 25% suele ser menor que la tasa a la que dedujiste — beneficio neto para personas de altos ingresos
- Las ganancias de corto plazo no tienen ningún beneficio — se apilan directo sobre tu ingreso ordinario; golpe fuerte para tramos altos
- La recaptura de depreciación es obligatoria; no puedes optar por no pagarla, aunque nunca hayas tomado la deducción
- Los impuestos estatales suman otra capa — California llega al 13.3% encima del federal
- El umbral del NIIT del 3.8% no se ajusta por inflación, atrapando a más inversionistas de clase media cada año
- Los beneficios de zonas de oportunidad tienen límite de tiempo; las ganancias diferidas vencen el 31 de diciembre de 2026
Ten en cuenta
No asumas que estás en el tramo del 0%. Muchos inversionistas piensan "mi ingreso es bajo, no pago". Pero tu ganancia de capital se suma a tu otro ingreso. $40,000 de salario W-2 más $50,000 de ganancia de largo plazo = $90,000 — bien dentro de la zona del 15%.
La recaptura no es opcional. Aunque tu contador nunca haya declarado depreciación, el IRS la imputa. Pagas 25% sobre el monto que pudiste haber deducido. Sin escape.
Tu estado de residencia importa. ¿Vendiste una propiedad en Texas (sin impuesto estatal sobre ganancias de capital) pero vives en California? California grava esa ganancia. Quieren su 13.3%.
Los plazos del 1031 son despiadados. La ventana de identificación de propiedad de reemplazo es de 45 días. El cierre debe completarse en 180 días. Un día de retraso y todo el intercambio colapsa — pagas el impuesto completo.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El impuesto sobre ganancias de capital es el precio de cobrar. Mantén el tiempo suficiente para obtener tasas preferenciales. Planifica la recaptura de depreciación. Usa intercambios 1031 o la exclusión por residencia principal cuando apliquen. Si tienes ingresos altos, incluye el 3.8% del NIIT. No improvises — haz los números antes de poner el letrero de venta.