Por qué es importante
Cuando un tasador utiliza el enfoque de comparación de ventas, no existen dos propiedades idénticas. Los ajustes sirven para salvar la brecha entre lo que un comparable realmente se vendió y lo que se habría vendido si coincidiera exactamente con la propiedad objeto. Un comparable con un garaje más pequeño recibe un ajuste positivo; uno con alberca que la propiedad objeto no tiene recibe un ajuste negativo. El resultado neto de todos los ajustes le entrega al tasador una indicación más precisa del valor de mercado. Para los inversionistas, entender los ajustes explica por qué un avalúo puede resultar por encima o por debajo del precio de contrato, incluso cuando las ventas cercanas parecen respaldar ese precio.
De un vistazo
- Los ajustes se aplican al comparable, no a la propiedad objeto
- Los ajustes positivos aumentan el precio ajustado del comparable (el comparable es inferior a la propiedad objeto)
- Los ajustes negativos reducen el precio ajustado del comparable (el comparable es superior a la propiedad objeto)
- Las categorías de ajuste más comunes incluyen ubicación, condición, metros cuadrados, garaje y tamaño del terreno
- El análisis de ventas emparejadas es el método principal que usan los tasadores para fundamentar los montos de ajuste
Cómo funciona
Los tasadores comienzan seleccionando ventas comparables — por lo general entre tres y seis propiedades vendidas recientemente en la misma área de mercado. Cada comparable se coteja con la propiedad objeto a través de una grilla estándar de características. Donde existe una diferencia, el tasador asigna un valor en dólares a esa diferencia y lo aplica al precio de venta del comparable.
La dirección de cada ajuste sigue una sola regla: hacer que el comparable se parezca a la propiedad objeto. Si el comparable tiene una recámara menos que la propiedad objeto, ésta es superior en esa característica, por lo que el precio del comparable se ajusta al alza (ajuste positivo). Si el comparable tiene un sótano terminado que la propiedad objeto no posee, el comparable es superior y su precio se ajusta a la baja (ajuste negativo). Después de aplicar todos los ajustes, el resultado es el precio de venta ajustado del comparable — una estimación de lo que habría valido si fuera idéntico a la propiedad objeto.
Los tasadores deben respaldar sus montos de ajuste con evidencia de mercado, no con cifras arbitrarias. El método más común es el análisis de ventas emparejadas: encontrar dos ventas que difieren únicamente en la característica que se está valuando. Si dos viviendas por lo demás idénticas se vendieron con una diferencia de $15,000 y la única distinción fue un garaje para dos autos versus uno para un auto, el ajuste por garaje es aproximadamente $15,000. Los límites de ajuste bruto y neto (generalmente 25% bruto y 15% neto por comparable) actúan como salvaguardas — si los ajustes superan estos umbrales, el comparable puede ser demasiado diferente para ser confiable. Comprender los métodos de avalúo en su conjunto le ofrece al inversionista una visión más completa de dónde encaja el enfoque de comparación de ventas junto con los enfoques de ingresos y costos.
Ejemplo práctico
Joaquín tiene un contrato para comprar una casa de tres recámaras en un terreno de 0.25 acres por $320,000. El tasador selecciona un comparable que se vendió en $305,000, pero tiene un terreno más pequeño de 0.15 acres y solo un garaje para un auto, mientras que la propiedad objeto tiene garaje para dos. El tasador aplica un ajuste positivo de $6,000 por la diferencia de terreno y uno de $8,000 por el garaje, llevando el precio ajustado del comparable a $319,000. Un segundo comparable se vendió en $330,000 pero tiene medio baño adicional — el tasador aplica un ajuste negativo de $6,500, llegando a $323,500. Tras reconciliar todos los comparables, el tasador concluye un valor de $321,000, superando el precio de contrato de $320,000 de Joaquín y permitiendo que el préstamo avance. Sin entender los ajustes, Joaquín no habría podido anticipar si el avalúo respaldaría su precio de compra.
Pros y contras
- Obliga a una comparación sistemática característica por característica, en lugar de depender de precios de venta sin procesar
- Permite a los inversionistas identificar con precisión qué características de la propiedad impulsan el valor en un mercado
- Hace que el proceso de valuación sea auditable — cada ajuste está documentado con una justificación
- Permite a los tasadores utilizar comparables de submercados ligeramente distintos cuando los comparables ideales son escasos
- Ayuda a compradores y vendedores a entender por qué dos ventas cercanas pueden indicar valores muy diferentes
- Los montos de ajuste son en parte subjetivos — dos tasadores pueden llegar a cifras diferentes para la misma característica
- La falta de datos de ventas emparejadas en mercados con poca actividad dificulta respaldar los ajustes con evidencia sólida
- Los ajustes excesivos pueden indicar que un comparable es demasiado disímil para ser confiable, debilitando el análisis
- Los inversionistas que usan el valor catastral como aproximación del valor de avalúo pueden sorprenderse cuando los ajustes producen un resultado diferente
- Los avalúos de prestamistas pueden no reflejar la dinámica de precios de una operación fuera de mercado, subestimando propiedades adquiridas por debajo del valor de mercado
Ten en cuenta
Presta atención a los avalúos que se apoyan en comparables que requieren ajustes brutos elevados. Cuando un solo comparable requiere ajustes que suman más del 25% de su precio de venta, el tasador ha reconocido implícitamente que ese comparable no es una buena referencia para la propiedad objeto. Una grilla llena de comparables con ajustes excesivos produce una conclusión de valor menos confiable, y los prestamistas pueden cuestionar o rechazar ese avalúo.
Los ajustes negativos no siempre perjudican al comprador, pero pueden señalar un problema. Si todos los comparables en la grilla son superiores a la propiedad objeto y requieren ajuste a la baja, puede ser que el tasador tenga dificultades para encontrar pares verdaderos — lo que puede indicar mantenimiento diferido, obsolescencia funcional o problemas de ubicación difíciles de cuantificar con precisión.
Los inversionistas que realizan su propio análisis previo a la oferta deben replicar el proceso de ajuste antes de presentar un precio. Utilizar comparables de una herramienta de búsqueda de propiedades de inversión sin ajustar por diferencias en características puede generar una imagen engañosa del valor. Un comparable que se vendió en $350,000 pero tenía una cocina remodelada que la propiedad objeto no tiene puede respaldar apenas un valor de $330,000 para la propiedad objeto tras el ajuste — una diferencia de $20,000 que puede definir si un negocio funciona o no.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los ajustes de avalúo son el mecanismo que convierte datos brutos de ventas comparables en una opinión de valor creíble. Para los inversionistas en bienes raíces, entender cómo funcionan los ajustes — y cuáles son sus límites — permite anticipar los resultados del avalúo, identificar comparables que probablemente requerirán ajustes significativos y evitar sobreestimar ofertas basándose en precios de venta sin ajustar. La grilla de ajustes es donde los tasadores realizan su análisis más importante, y los inversionistas que saben leerla tienen una ventaja real.