Por qué es importante
El análisis de house hack modela la compra de una propiedad multiunidad donde tú ocupas una unidad. Proyectas el ingreso bruto por renta de las otras unidades, restas pérdida por vacancia y gastos operativos, y lo comparas con el PITI. El resultado clave: la compensación hipotecaria (mortgage offset)—cuánto de tu pago cubren las rentas de los inquilinos. Una compensación total o superior significa que vives gratis o mejor. Usa comparables de renta y suscripción conservadora para estimar rentas y vacancia.
De un vistazo
- Qué es: Modelo financiero para compra multiunidad con ocupación del propietario
- Por qué importa: Determina si vivirás gratis o subsidiarás a los inquilinos
- Métrica clave: Compensación hipotecaria (renta de otras unidades vs. tu PITI)
- Insumos: Precio de compra, comparables de renta, gastos, términos de financiamiento
- Resultado: Costo mensual de vivienda de tu bolsillo (o excedente)
Cómo funciona
Paso 1: Renta bruta. Usa comparables de renta para cada unidad. No uses la renta "proyectada" del listado a menos que esté respaldada por comparables. La unidad que ocuparás puedes valorarla a renta de mercado para el análisis, aunque aún no la cobres.
Paso 2: Renta efectiva. Aplica pérdida por vacancia (8–10% en la mayoría de los mercados) y pérdida crediticia (1–2%). Eso te da la renta efectiva de las unidades rentadas.
Paso 3: Gastos operativos. Impuesto predial, seguro, mantenimiento, reserva de gastos de capital, administración de la propiedad (si aplica). Típicamente 35–50% del bruto para multifamiliar pequeño.
Paso 4: PITI. PITI basado en tus términos de préstamo. Usa tasas de bajo enganche (FHA, convencional con ocupación del propietario) para house hacks.
Paso 5: Cálculo de compensación. Renta de las otras unidades menos su parte de gastos. Compara con el PITI total. Si renta ≥ PITI, compensación total. Si renta > PITI + la parte de gastos de tu unidad, tienes excedente.
Ejemplo práctico
Carlos en Dallas. Carlos analizó un tríplex listado a $310,000. Comparables: $1,050, $1,100, $1,150 por unidad. Viviría en la de $1,150. Renta bruta de las otras dos: $2,150. Con 8% de vacancia: renta efectiva $1,978. Gastos (impuestos, seguro, mantenimiento, capex): $1,020. Parte de las dos unidades: $680. Neto de unidades rentadas: $1,298. Su PITI con 5% de enganche: $2,050. Compensación: $1,298. Pagaría $752/mes de su bolsillo—no es compensación total, pero es descuento vs. rentar una unidad similar por $1,150. Pasó del negocio; quería compensación total.
Pros y contras
- Revela el verdadero costo de vivienda (o excedente)
- Previene sobrepagar por house hacks marginales
- Usa la misma disciplina que el proceso de análisis de negocios
- Evidencia el impacto del financiamiento (FHA vs. convencional)
- Requiere comparables y supuestos de gastos precisos
- Insumos optimistas hacen que malos negocios se vean bien
Ten en cuenta
- Inflación de rentas: No asumas que obtendrás la renta más alta del mercado desde el día uno
- Subestimación de gastos: Capex y mantenimiento son reales; usa 1% del valor o más
- Desajuste de financiamiento: Modela el préstamo que realmente obtendrás, no uno hipotético
Preguntas frecuentes
Conclusión
El análisis de house hack aplica el mismo rigor que cualquier análisis de negocio—pero el resultado es tu costo personal de vivienda, no solo el retorno cash-on-cash. Córrelo en cada multiunidad que consideres. La compensación total es la meta; la compensación parcial aún puede superar al alquiler.