Por qué es importante
El ingreso bruto por renta es lo que la propiedad podría generar en un mundo perfecto — 100% de ocupación, sin pagos tardíos, sin concesiones. Un dúplex con dos unidades a $1,200/mes tiene $28,800 de GRI. Ese número alimenta todas las métricas. Resta vacancia y morosidad para obtener el ingreso efectivo. Resta gastos operativos para obtener el NOI. Los vendedores adoran mostrar el GRI. Los compradores necesitan verificarlo con el registro de rentas, los contratos y comparables. Si inflas el GRI, todo tu análisis del negocio falla.
De un vistazo
- Qué es: Renta total a ocupación plena y precio de mercado — el ingreso máximo posible
- Por qué importa: Es la línea base; el NOI, la tasa de capitalización y el DSCR dependen de él
- Distinción clave: GRI es antes de vacancia; el ingreso neto por renta es después; el NOI es después de gastos operativos
- Verificación: Presupuesta 5-10% de vacancia; el GRI nunca llega completo a tu cuenta
- Cómo verificar: Registro de rentas, contratos firmados y comparables — no confíes en las proyecciones del vendedor
Gross Rental Income = Sum of All Rent at Market Rate (or In-Place)
Cómo funciona
La fórmula. Suma la renta de cada unidad. Si cada unidad renta a $1,200/mes, multiplica por 12. GRI = $28,800/año. Sin deducción de vacancia ni gastos — el número puro de renta, punto de partida de la cascada de ingresos.
Qué incluir. Renta base, cuota por mascotas, estacionamiento, lavandería y cualquier ingreso recurrente de los inquilinos. Los depósitos de seguridad no cuentan — están en fideicomiso. Clave: el GRI es ingreso recurrente; si no es recurrente, no entra.
Renta de mercado vs. renta actual. Una propiedad puede tener inquilinos pagando $1,100/mes con contratos de 2022, pero la renta de mercado hoy es $1,250. Los vendedores casi siempre usan renta de mercado porque hace ver mejor los números. Revisa el registro de rentas. La diferencia entre ambas es tu oportunidad de valor agregado — o tu riesgo.
Conexión con la regla del 1%. La renta mensual bruta debe ser al menos 1% del precio de compra. Propiedad de $120,000 → GRI mínimo de $1,200/mes. Es una herramienta de filtrado rápido.
Ejemplo práctico
Cuádruple en Denver. Unidad 1: $1,450/mes. Unidad 2: $1,400. Unidad 3: $1,400. Unidad 4: $1,350. Ingreso bruto por renta: $67,200/año.
Vacancia en Denver: 6%. Pérdida por vacancia: $4,032. Morosidad: 1%, $672. Ingreso neto por renta: $62,496.
Gastos operativos: $24,192. NOI: $62,496 − $24,192 = $38,304.
El GRI de $67,200 se convierte en $38,304 de NOI. Un aumento de $100/mes en las cuatro unidades = $4,800 más de GRI. Después de 6% de vacancia: $4,512 adicionales. Después de 36% de gastos: $2,880 más de NOI. El GRI es la palanca principal.
Pros y contras
- Sencillo de calcular — suma las rentas y listo
- Comparable — puedes comparar el GRI de propiedades similares en la zona
- Impulsa toda la cascada de ingresos — NOI, tasa cap, flujo de caja, DSCR
- Verificable — el registro de rentas y los contratos muestran lo que realmente se cobra
- Irreal — nunca cobras el 100% del GRI; la vacancia y la morosidad siempre lo reducen
- Frecuentemente inflado — los vendedores usan "renta de mercado" o "renta proyectada" que no se ha logrado
- Ignora gastos — el GRI no dice nada sobre gastos operativos o flujo de caja
- Ambigüedad entre renta actual y de mercado — la diferencia puede ser del 5-15%
Ten en cuenta
- Proyecciones infladas: Los vendedores muestran "renta de mercado" que no se ha logrado. Revisa el registro de rentas y confirma lo que realmente pagan los inquilinos.
- Negar la vacancia: El GRI asume 100% de ocupación. Ninguna propiedad lo logra. Presupuesta 5-10% de pérdida por vacancia.
- Ingresos accesorios inflados: Las cuotas por mascotas y estacionamiento son reales, pero no asumas que cada unidad tiene mascota y dos autos.
- Riesgo por vencimiento de contratos: Si tres contratos vencen en el mismo trimestre, enfrentas rotación concentrada. Revisa el calendario de vencimientos.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El ingreso bruto por renta es la renta total a 100% de ocupación y precio de mercado — el techo. Resta vacancia y morosidad para obtener el ingreso neto por renta. Resta gastos operativos para obtener el NOI. Verifica el GRI con registros de renta y comparables. Nunca confíes en las proyecciones del vendedor.