Por qué es importante
¿Qué es el EGI? Es lo que una propiedad realmente produce — no el máximo teórico, sino el número después de descontar unidades vacías e inquilinos que no pagan, más los ingresos extra de lavandería, estacionamiento y otros conceptos. Fórmula: Ingreso Potencial Bruto (GPI) - pérdida por vacancia y crédito + otros ingresos = EGI. Un edificio de 12 unidades genera $216,000/año a ocupación plena (GPI). Restas 7% de vacancia y pérdida crediticia ($15,120) y sumas $9,600 de lavandería y estacionamiento. EGI = $216,000 - $15,120 + $9,600 = $210,480. Ese número es el punto de partida para calcular el NOI — resta los gastos operativos del EGI y obtienes el ingreso operativo neto. El EGI importa porque los vendedores siempre usan el GPI en sus materiales de venta — el ingreso máximo a ocupación plena hace que la propiedad se vea mejor de lo que es. El EGI elimina la fantasía, agrega los extras y te da el número honesto que necesitas para el análisis del deal.
De un vistazo
- Fórmula: EGI = Ingreso Potencial Bruto (GPI) - pérdida por vacancia y crédito + otros ingresos
- GPI: Ingreso máximo teórico con todas las unidades ocupadas a renta de mercado durante 12 meses
- Pérdida por vacancia y crédito: Unidades vacías + inquilinos que no pagan — propiedades estabilizadas: generalmente 5-10%
- Otros ingresos: Lavandería, estacionamiento, cobro por mascotas, almacenamiento, tarifas de solicitud, cargos por pago tardío
- Función clave: El EGI es el punto de partida del NOI — EGI menos gastos operativos = NOI
EGI = Gross Potential Income - Vacancy & Credit Loss + Other Income
Cómo funciona
El EGI conecta el ingreso teórico con el ingreso real. Sus tres componentes necesitan estimación cuidadosa e independiente.
Ingreso Potencial Bruto (GPI). Empieza con el ingreso máximo posible — todas las unidades ocupadas a renta de mercado durante 12 meses. Un edificio de 20 unidades con renta promedio de $1,200/mes: GPI = $1,200 × 20 × 12 = $288,000. Importante: usa rentas de mercado, no rentas de contrato. Si un inquilino paga $1,050 pero el mercado está en $1,200, usa $1,200 para el GPI. La diferencia ($150/mes de "pérdida por renta bajo mercado") se captura en la deducción de vacancia y crédito.
Pérdida por vacancia y crédito. Esta deducción refleja dos realidades: las unidades a veces estarán vacías y algunos inquilinos no pagarán. Vacancia: estima con base en las tasas de vacancia del mercado y el historial de la propiedad. Un edificio Clase B estabilizado en Charlotte, Carolina del Norte, puede usar 5-6%. Clase C en un mercado más débil: 8-12%. Pérdida crediticia: generalmente 1-2% del GPI para inquilinos bien evaluados, más alto para propiedades con perfiles de inquilinos más débiles. Combinado, propiedades estabilizadas generalmente ven 5-10%. Durante lease-up o en situaciones de distress, puede llegar a 15-25%.
Otros ingresos. Ingresos más allá de la renta base: lavandería con monedas ($50-$75/unidad/mes), estacionamiento cubierto ($50-$150/espacio/mes), cobro por mascotas ($25-$50/mascota/mes), unidades de almacenamiento ($50-$100/mes), tarifas de solicitud, cargos por pago tardío, máquinas expendedoras. Otros ingresos pueden agregar 3-8% al ingreso total. Algunos pro formas esconden supuestos irreales sobre otros ingresos — siempre verifica que sean reales y sostenibles.
Del EGI al NOI. Una vez que tienes el EGI, restas todos los gastos operativos — impuestos, seguro, administración, mantenimiento, servicios públicos, reservas — para llegar al NOI. El NOI es la base para la valuación (cap rate = NOI / Precio) y el análisis de deuda. Si tu estimación de EGI está mal, todo lo que viene después está mal.
Ejemplo práctico
María analiza el EGI de un edificio de 16 unidades en Raleigh, Carolina del Norte.
María está evaluando un edificio de 16 unidades. Mezcla: 8 unidades de 1 recámara a $1,100/mes y 8 de 2 recámaras a $1,350/mes.
Paso 1 — GPI: (8 × $1,100 × 12) + (8 × $1,350 × 12) = $105,600 + $129,600 = $235,200 de GPI.
Paso 2 — Pérdida por vacancia y crédito: la tasa de vacancia multifamiliar en Raleigh ronda el 6%. María agrega 1.5% de pérdida crediticia (perfil de inquilinos moderado). Deducción total: 7.5% × $235,200 = $17,640.
Paso 3 — Otros ingresos: lavandería en sitio generando $800/mes ($9,600/año), 4 espacios de estacionamiento cubierto a $75/mes ($3,600/año), cobro por mascotas de 6 inquilinos a $35/mes ($2,520/año). Otros ingresos totales: $15,720.
EGI = $235,200 - $17,640 + $15,720 = $233,280. Compara esto con el folleto del vendedor que reportaba $235,200 (GPI sin deducción de vacancia y sin detallar otros ingresos). El EGI de María es $1,920 menos — en este caso la diferencia es menor. Pero en deals con mayor vacancia o sin otros ingresos, la brecha entre GPI y EGI puede ser del 10-15%. Esa diferencia puede convertir un deal rentable en uno perdedor.
Pros y contras
- Te da el ingreso real de la propiedad — no el máximo teórico, sino lo que realmente llega a tu cuenta bancaria
- Es el punto de partida correcto para calcular NOI y todas las métricas financieras subsecuentes
- Incluye tanto las pérdidas (vacancia, crédito) como las ganancias adicionales (otros ingresos), evitando sobreestimar o subestimar
- Te permite identificar cuando el vendedor usa GPI en lugar de EGI para hacer la propiedad ver mejor
- Te obliga a investigar el mercado — necesitas verificar tasas de vacancia e ingresos adicionales para calcular un EGI preciso
- Depende fuertemente de tus supuestos de vacancia y pérdida crediticia — si los estimas mal, todo el análisis se desvía
- Los otros ingresos pueden ser inflados por el vendedor — $1,200/mes de lavandería necesita verificación en persona
- No captura la pérdida por renta bajo mercado (loss to lease) — los inquilinos actuales pueden estar pagando menos del precio de mercado
- Los datos de vacancia del mercado pueden estar desfasados — puedes estar usando datos de hace 6 meses mientras el mercado ya cambió
- La pérdida crediticia varía enormemente entre buenas y malas zonas (1% vs. 5%) sin un estándar universal
Ten en cuenta
- No uses la vacancia que pone el vendedor. Los Pro Formas del vendedor frecuentemente muestran 3-5% de vacancia aunque el mercado real opere al 8-10%. Verifica con property managers locales, CoStar o asociaciones de apartamentos. Tu supuesto debe reflejar la realidad, no el optimismo
- Verifica los otros ingresos en persona. Un Pro Forma que dice $1,200/mes de lavandería necesita comprobación. Visita la propiedad, revisa las máquinas, verifica los depósitos bancarios. Los vendedores a veces inflan otros ingresos para subir el EGI y justificar un precio más alto
- No ignores la pérdida por renta bajo mercado. Si los inquilinos actuales pagan menos que el mercado, el GPI debe usar rentas de mercado, pero reconoce que subir rentas toma tiempo y puede causar rotación. Tu EGI del primer año puede ser menor que tu "EGI estabilizado"
- La pérdida crediticia en barrios complicados puede alcanzar el 3-5%. No todas las propiedades pueden usar el 1-2% de pérdida crediticia estándar. Incluye el costo de desalojos ($2,000-$5,000 cada uno en honorarios legales y renta perdida) al estimar pérdida crediticia
Preguntas frecuentes
Conclusión
El EGI te dice lo que una propiedad realmente gana — no la cifra de fantasía del folleto del vendedor. Calcúlalo tú mismo: Ingreso Potencial Bruto menos vacancia y pérdida crediticia realistas, más otros ingresos verificados. Este es el punto de partida del NOI y todo lo que viene después — cap rate, valuación, análisis de deuda. Si el EGI está mal, cada métrica financiera posterior está mal también. Siempre verifica los supuestos de vacancia con datos de mercado, confirma los otros ingresos con registros reales y ajusta la pérdida crediticia según el perfil de inquilinos. El EGI es donde empieza el análisis honesto de un deal.