Por qué es importante
Flujo de caja = NOI − servicio de deuda. NOI = ingreso bruto − vacancia − gastos operativos. Servicio de deuda = capital + intereses. Un dúplex en Memphis con $28,800 de ingreso bruto, 6% de vacancia, $10,400 en gastos = NOI de $16,672. Servicio de deuda $14,400. Flujo de caja = $2,272/año ($189/mes). El análisis de flujo de caja construye este cálculo desde cero: roll de rentas, tasa de vacancia, gastos operativos, condiciones del préstamo. Es la base del análisis para compra y retención — necesitas saber cuánto llega realmente a tu cuenta.
De un vistazo
- Qué es: Flujo de caja proyectado = NOI − servicio de deuda
- Por qué importa: El flujo de caja es lo que te pagan — el número que llega a tu cuenta bancaria
- Datos clave: Renta, tasa de vacancia, gastos operativos, condiciones del préstamo
- Objetivo: Flujo de caja positivo con análisis conservador
Cash Flow = NOI - Debt Service
Cómo funciona
Paso 1: Construir el NOI. Empieza con la renta potencial bruta — el roll de rentas real o la renta de mercado. Resta la pérdida por vacancia — 5–8% en mercados estables. Suma otros ingresos (lavandería, cuotas de mascotas). Eso te da el ingreso bruto efectivo (EGI). Resta los gastos operativos: impuestos prediales, seguros, mantenimiento, administración, servicios públicos, reservas. El resultado es el NOI.
Paso 2: Calcular el servicio de deuda. Monto del préstamo × tasa × plazo. Usa una calculadora hipotecaria o la fórmula de amortización. Servicio de deuda anual = pago mensual × 12. Para préstamos de solo interés, el servicio de deuda = solo los intereses.
Paso 3: Flujo de caja. Flujo de caja = NOI − servicio de deuda. Positivo = dinero en tu bolsillo. Negativo = estás subsidiando la propiedad. Flujo de caja mensual = cifra anual ÷ 12.
Paso 4: Prueba de estrés. Corre un análisis conservador: sube la vacancia 2%, aumenta los gastos 5%. ¿El flujo de caja sigue positivo? Si no, el negocio tiene un margen muy delgado.
Ejemplo práctico
Cuádruple en Columbus, Ohio. Carlos encontró un cuádruple en $380,000. Enganche de $95,000, tasa del 7%, amortización a 25 años. Servicio de deuda: $24,200/año. Renta bruta: $48,000 (4 unidades × $1,000). Vacancia al 6%: $2,880. EGI: $45,120. Gastos operativos: impuestos $5,700, seguros $2,200, mantenimiento $3,800, administración $4,800, reservas $2,400. Total: $18,900. NOI = $45,120 − $18,900 = $26,220. Flujo de caja = $26,220 − $24,200 = $2,020/año ($168/mes). Retorno sobre efectivo = $2,020 ÷ ($95,000 + $7,600 costos de cierre) = 2%. Ajustado — pero positivo. Prueba conservadora: 8% vacancia, 42% gastos. NOI baja a $22,800. Flujo de caja = −$1,400. No pasa la prueba de estrés. Carlos decide pasar o renegociar.
Pros y contras
- Se enfoca en lo esencial — el flujo de caja es lo que puedes gastar
- Se integra con NOI y servicio de deuda — formato estándar de la industria
- Permite comparar — retorno sobre efectivo entre diferentes negocios
- Revela sensibilidad — ajusta vacancia o tasa y mide el impacto
- Ignora la plusvalía y la amortización de capital
- Depende del pro forma — errores en el NOI se trasladan directo al flujo de caja
- La variación en vacancia y gastos puede hacer que el flujo real difiera mucho del proyectado
- Análisis de un solo período — no captura la trayectoria a varios años
Ten en cuenta
- Trampa del pro forma: El NOI del vendedor suele estar inflado. Recalcula con tu propia tasa de vacancia y gastos operativos. Un error de $5,000 en NOI = $5,000 de error en flujo de caja.
- Supuesto de tasa: Si modelas al 6.5% y terminas cerrando al 7.5%, el servicio de deuda sube. El flujo de caja baja. Usa la tasa actual o agrega 0.5% de colchón.
- Flujo de caja delgado: $100/mes de flujo de caja no resiste un 8% de vacancia. Apunta a $200+/mes por unidad como margen de seguridad.
- Ignorar gastos de capital: El flujo de caja no incluye reemplazar el techo. Reserva $200–400/unidad/año para propiedades antiguas.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Análisis de flujo de caja = NOI − servicio de deuda. Construye el NOI a partir del roll de rentas, tasa de vacancia y gastos operativos. Resta el servicio de deuda. Eso es lo que llega a tu cuenta. Haz una prueba de estrés con análisis conservador. Si el flujo de caja se mantiene positivo y el retorno sobre efectivo cumple tu umbral, el negocio funciona.