Por qué es importante
PITI = capital + intereses + impuestos + seguro. Es tu obligación hipotecaria mensual completa, sin incluir gastos operativos como mantenimiento, reservas de vacancia o servicios públicos. Un préstamo de $280,000 al 7% puede tener un pago de capital e intereses de $1,860 al mes; suma $350 de impuestos y $120 de seguro = $2,330 de PITI. Los prestamistas generalmente limitan el PITI al 28% de tus ingresos brutos.
De un vistazo
- Qué es: Pago mensual total de vivienda (P + I + T + I)
- Por qué importa: Calificación del prestamista; modelado de flujo de caja
- No incluye: Mantenimiento, vacancia, servicios públicos, gastos de capital
- Úsalo para: Relación de gastos de vivienda; análisis de operaciones
PITI = Principal + Interest + Property Taxes + Insurance
Cómo funciona
Capital e intereses. El pago hipotecario base. Amortizado a 30 años (o 15). Los primeros años son principalmente intereses; la porción de capital crece con el tiempo. Un préstamo de $250,000 al 7% a 30 años equivale a aproximadamente $1,663 al mes de capital e intereses.
Impuestos. Impuestos prediales. Se pagan al condado o municipio. Generalmente se depositan en fideicomiso (escrow): el prestamista cobra una doceava parte cada mes y paga la factura cuando vence. Varían mucho: del 0.5% al 2.5% del valor de mercado según la ubicación. Una casa de $300,000 en una zona con tasa del 1.5% = $4,500 al año = $375 al mes.
Seguro. Seguro de vivienda. Cubre estructura, responsabilidad civil y a veces contenidos. El prestamista lo exige. Rango típico: $800 a $2,000 al año para una vivienda unifamiliar. El seguro contra inundaciones es aparte si estás en zona inundable.
Por qué importa el PITI para los inversores. Ingreso por alquiler menos PITI no es flujo de caja. Aún tienes gastos operativos, pérdida por vacancia y gastos de capital. Pero el PITI es el costo fijo más grande: es la línea base del análisis de operaciones.
Ejemplo práctico
Carlos en Columbus. Compró un dúplex por $295,000 con 5% de enganche. Préstamo: $280,250. Al 6.75%, capital e intereses = $1,818. Impuestos prediales: $4,200 al año = $350 al mes. Seguro: $1,400 al año = $117 al mes. PITI = $2,285. Su relación de gastos de vivienda con ingresos de $6,500: $2,285 ÷ $6,500 = 35% — por encima del límite convencional del 28%. El prestamista contó el 75% del alquiler de la otra unidad ($1,350 × 0.75 = $1,012) como ingreso. Ingreso efectivo: $7,512. Relación: 30%. Subió el enganche a 10% para bajar el pago y llegó al 27%.
Pros y contras
- Una sola cifra para la calificación del préstamo
- Obligación mensual predecible
- El fideicomiso simplifica el pago de impuestos y seguro
- No captura el costo total de ser propietario
- Los impuestos y el seguro pueden aumentar
- Los inversores necesitan sumar los gastos operativos
Ten en cuenta
- Reevaluación fiscal: Después de la compra, los impuestos pueden subir — presupuesta para ello
- Diferencias en seguro: El seguro de arrendador es diferente al de propietario-ocupante; el costo puede ser mayor
- Déficit de fideicomiso: Si los impuestos o el seguro suben, el pago de fideicomiso se ajusta — prepárate para aumentos
Preguntas frecuentes
Conclusión
El PITI es tu pago mensual total de vivienda. Los prestamistas lo usan para calificarte. Para el análisis de operaciones, el PITI es la parte de la deuda: réstalo junto con los gastos operativos del ingreso por alquiler para obtener el flujo de caja.