Por qué es importante
Ratio de gastos de vivienda = PITI ÷ ingreso bruto mensual. La mayoría de los prestamistas convencionales lo limitan al 28%—si ganas $6,000/mes, tu pago de vivienda no puede exceder $1,680. Para house hacking, los ingresos por renta de otras unidades pueden compensar tu parte. FHA permite hasta 31%. Conoce tu ratio antes de buscar propiedades—establece tu techo de hipoteca.
De un vistazo
- Qué es: PITI como % del ingreso bruto
- Por qué importa: Calificación del prestamista; define tu poder de compra
- Tope típico: 28% convencional, 31% FHA
- Ángulo house hack: Los ingresos por renta pueden bajar tu ratio efectivo
- Úsalo para: Preaprobación; presupuesto
Housing Expense Ratio = PITI ÷ Gross Monthly Income
Cómo funciona
La fórmula. Ratio de gastos de vivienda = PITI mensual ÷ ingreso bruto mensual. Bruto significa antes de impuestos y deducciones. Un salario de $5,000 con PITI de $1,400 = 28%—justo en el límite convencional.
Límites del prestamista. Los préstamos convencionales típicamente limitan al 28% el ratio de vivienda y 36% el ratio de deuda total (vivienda + otras deudas). FHA es más flexible: 31% vivienda, 43% total. Existen excepciones para buen crédito y reservas sólidas.
El giro del house hacking. Cuando haces house hack, los prestamistas pueden contar el 75% del ingreso por renta de las otras unidades como parte de tu ingreso. Un dúplex donde vives en una unidad y rentas la otra por $1,200/mes: $900 cuentan. Esos $900 compensan tu PITI, bajando tu ratio efectivamente. Tu pago de $1,400 sobre $5,000 de ingreso = 28%. Agrega $900 de renta: ingreso efectivo = $5,900, ratio baja a 24%.
¿Por qué 75%? Los prestamistas asumen vacancia y gastos. No te dan crédito por la renta completa.
Ejemplo práctico
Diego en Columbus. Diego gana $5,200/mes. Quería un dúplex. Tope convencional del 28% = máximo PITI de $1,456. Un dúplex de $280,000 con 5% de enganche tendría un PITI de ~$1,800—por encima del límite. La otra unidad rentaba a $1,350. El prestamista contó 75% = $1,012.50. Ingreso efectivo: $6,212.50. $1,800 ÷ $6,212.50 = 29%—todavía alto. Puso 10% de enganche, obtuvo un pago ligeramente menor, y quedó en 27%. El ingreso por renta lo calificó.
Pros y contras
- Estándar de calificación claro
- Los ingresos por renta pueden ayudar a los house hackers
- Suscripción predecible
- El ingreso bruto ignora impuestos y ahorros
- El crédito del 75% de renta puede subestimar la compensación real
- Varía según prestamista y programa
Ten en cuenta
- Documentación de renta: Los prestamistas quieren contrato de arrendamiento + comprobante de depósito para el ingreso por renta
- Autoempleo: El cálculo de ingresos difiere—2 años de declaraciones de impuestos
- Erosión del DTI: El ratio de vivienda es solo un número; el ratio de deuda total también importa
Preguntas frecuentes
Conclusión
El ratio de gastos de vivienda establece tu techo de hipoteca. Conócelo antes de buscar propiedades. Para house hacking, los ingresos por renta pueden empujarte sobre la línea—documéntalo y haz los cálculos.