Por qué es importante
Tu dúplex genera $4,000/mes en renta. Usando 8% de tasa de vacancia: $4,000 x 8% = $320/mes de pérdida por vacancia. Al año son $3,840. Tu ingreso bruto efectivo anual no es $48,000 sino $44,160. Si usas 3%? La pérdida es solo $1,440 — los números se ven mejor, pero si la vacancia real es mayor al 3%, tu NOI y flujo de efectivo serán peores de lo esperado. Regla conservadora: sin datos locales sólidos, usa 8-10%.
De un vistazo
- Fórmula: Renta bruta anual x tasa de vacancia = pérdida por vacancia
- Rango típico: Mercados ajustados 5-7%, mercados normales 8-10%, propiedades difíciles o mercados blandos más alto
- Función: Se resta de la renta bruta para obtener el ingreso bruto efectivo (EGI)
- Enfoque conservador: Usa 8-10% cuando no tienes datos locales
- Error común: Principiantes usan 3-5% — demasiado optimista, lleva a pagar de más
Vacancy Loss = Gross Rent × Vacancy Rate
Cómo funciona
El cálculo. Renta bruta anual $48,000. Tasa de vacancia asumida: 8%. Pérdida por vacancia = $48,000 x 0.08 = $3,840. EGI = $48,000 - $3,840 = $44,160.
Qué causa la vacancia. Rotación de inquilinos (tiempo entre uno y otro), preparación de la unidad (pintura, limpieza, reparaciones menores), tiempo de comercialización (publicar y encontrar nuevo inquilino), y debilidad general del mercado. En mercados con alta demanda (como buenas zonas de Memphis o Indianapolis), 5-7% puede ser realista. En mercados blandos o propiedades problemáticas, 8-10% o más.
Vacancia económica vs. vacancia física. La vacancia física son unidades literalmente vacías. La vacancia económica también incluye la diferencia cuando cobras renta por debajo del mercado (estás "perdiendo" la diferencia) y concesiones (como un mes gratis). Para análisis de tratos, generalmente nos referimos a vacancia física — unidades sin inquilino.
Enfoque conservador. Sin datos locales sólidos, usa 8-10%. El error más común de principiantes es usar 3-5% — hace que el NOI se vea mejor, pero cuando hay una rotación inesperada, retrasos en reparaciones o el mercado se suaviza, la vacancia real fácilmente supera el 5%. Usar 8% no te hará perder un buen trato, pero te protegerá de tratos que solo funcionan cuando "todo sale perfecto."
Ejemplo práctico
Ana analiza un edificio de 6 unidades en Memphis.
Ana encontró un edificio de 6 unidades con renta bruta de $4,200/mes. Usó 8% de vacancia: $336/mes de pérdida, $4,032 al año. EGI = $50,400 - $4,032 = $46,368.
Su socio usó 5%: $210/mes, $2,520 al año. EGI = $47,880. Su NOI fue $1,512 más alto. A un cap rate de 6.5%, esos $1,512 de diferencia implican $23,262 más de "valor."
Ana se mantuvo con el 8%. En el primer año, 2 de las 6 unidades tuvieron rotación de inquilino. La vacancia real fue 9.2%. Su modelo estuvo más cerca de la realidad. El supuesto del 5% de su socio sobreestimó el ingreso y el valor de la propiedad. Si hubieran ofertado con sus números, habrían pagado de más.
Pros y contras
- Hace tus proyecciones de ingreso más realistas — la vacancia siempre ocurre
- Previene que pagues de más al sobreestimar el ingreso
- Se alinea con los supuestos de los prestamistas — los bancos también descuentan vacancia
- Es un componente fundamental del análisis conservador
- Requiere datos específicos del mercado — el supuesto correcto varía mucho entre ciudades
- Los principiantes lo ven como "demasiado pesimista" — pero la realidad suele estar más cerca del 8% que del 3%
Ten en cuenta
El error más común: subestimar la tasa de vacancia.
3-5% suena razonable — "mi propiedad está en buena zona, nunca va a estar vacía." Pero la vacancia no es solo "no encontrar inquilino." Después de que uno se va, pintar y limpiar toma 1-2 semanas, publicar y firmar nuevo contrato toma 2-4 semanas, y si te toca un inquilino que no paga y necesitas un proceso legal, pueden pasar meses. Suma todo eso y 6-8% es normal. Usar 3% es apostar a que todo sale perfecto — invertir no debería depender de la suerte.
Las propiedades value-add necesitan supuestos de vacancia más altos. Si compras para renovar, durante la renovación puedes tener meses con el edificio completo o parcialmente vacío. La pérdida por vacancia en ese período es mucho mayor al 8% normal — modélalo por separado.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La pérdida por vacancia es un costo real. Usa 8-10% como supuesto, réstalo de la renta bruta antes de calcular el ingreso bruto efectivo (EGI) y el NOI. No te saltes este paso. Subestimar la vacancia es uno de los errores más comunes y más caros de los inversionistas principiantes — hace que los números en papel se vean bien, pero el dinero real que recibes te va a decepcionar.