美國房貸利率攀至6.56% 創7週新高（Mortgage Rates Hit 6.56% — 7-Week High as 10Y Breaks Out）

核心數據

6.56%。

根據美國房貸銀行協會（MBA）週度申請調查，5月15日當週30年期符合標準房貸利率報6.56%，較前一週6.46%上揚10個基點，創7週新高。經季節調整後，當週房貸申請總量週對週下滑2.3%，其中購屋指數下滑4%，再融資申請大致持平於−0.1%（年增仍達+35%）。本期報告中真正值得留意的指標藏在內部資料：浮動利率房貸（ARM）申請佔比衝上9.6%，創2025年10月以來新高；ARM利率較30年期固定利率約低80個基點。

背景分析

此波利率上揚由公債市場主導，而非聯準會政策。10年期美國公債殖利率從5月15日的4.42%攀升至盤中高點4.68%，收斂於4.61%附近，突破自4月底以來守穩的4.46%技術價位。

HousingWire專欄作家Logan Mohtashami撰文指出，技術面突破打開了利率走升空間，週中盤中房貸報價一度觸及6.75%。推升因素包括：伊朗局勢升溫、通膨預期黏滯、以及市場對聯準會路徑的重新校準。

長天期殖利率訊號更為明顯。Connect CRE的債券團隊特別點出30年期公債殖利率報5.20% — 創2007年7月以來新高 — 視為聯準會終將不得不跟進的警訊。房貸利差（mortgage spread）收斂於1.92%，介於2026年高點2.11%與年內低點1.82%之間。

其他動態

• 紐約市重啟COPA法案鎖定不良多戶住宅資產，獲22位市議員連署及Mamdani市長支持，扭轉2025年12月Adams市長的否決立場（CRE Daily）。
• MRED暫停Zillow芝加哥地區資料饋送，因合約爭議切斷約4.3萬筆在售物件；Zillow反訴反托拉斯訴訟仍在審理中（HousingWire）。
• Scion Group與Ares完成9.10億美元學生住宅併購案 — 涵蓋10州12處物件、共7,578個床位 — 為2026年最大宗投資組合交易（Commercial Observer）。
• 聯邦法官5月15日核准富國銀行1.10億美元和解案，其中1億美元投入為期三年、橫跨逾50個都會區的借款人協助方案（HousingWire）。

後續觀察

未來數週三大觀察訊號：

1. 5月21日（週四） — 房地美主要房貸市場調查（PMMS）公布官方30年期數據。觀察其數值是貼近6.56%或反映盤中6.75%高點，將是判讀方向最清晰的指標。
2. 6月17日聯準會利率決議 — 根據CME FedWatch，聯邦資金利率期貨顯示按兵不動機率達97.6%；市場真正的辯論在於首次降息究竟落在9月或12月。
3. 10年期殖利率4.70%關卡。 若持續站穩此價位，將確認技術面突破成立，30年期房貸利率可能進一步逼近7%。後續觀察油價與地緣政治走勢作為關鍵催化劑。

資料來源：FRED（MORTGAGE30US、DGS10、DGS30）、MBA週度申請調查、HousingWire、Connect CRE。