伊朗變數推升30年期房貸利率盤中觸及6.75%（30-Year Mortgage Hits 6.75% Intraday as Iran Talks Collapse）

核心數據

6.75%。

這是5月19日(週一)30年期固定房貸利率的盤中高點,資料引自Logan Mohtashami在HousingWire的市場觀察——已觸及他2026年預測區間的上緣。10年期美國公債殖利率自5月14日的4.42%一路攀升,週一達到4.68%,週二回落至4.61%。伊朗停火談判破局後,4.46%這道技術關卡也宣告失守。

房貸與公債利差目前停在1.92%,雖高於2026年低點1.82%,但仍低於2.11%的高點。Mohtashami指出,若回到2023年那種利差最惡劣的水準,今天的30年期房貸利率不會是6.75%,而是7.94%。

背景分析

Mohtashami點出三個關鍵變數。伊朗局勢是直接導火線——他寫道:「近期10年期殖利率與房貸利率的波動,唯一原因就是談判沒有結果。」就業面則是結構性壓力:近月非農新增就業已逼近他所謂的月增7.8萬人損益平衡點,讓聯準會的降息空間相對受限。油價則是不確定因素——衝突若延燒至9月,通膨壓力恐回頭,迫使聯準會走向更鷹派的立場。

期貨市場已反映這層轉折。Connect CRE報導,聯邦資金利率期貨對6月17日FOMC會議「按兵不動」的機率定價達97.6%,但市場已開始為2027年初的升息風險預作準備。30年期公債殖利率收於5.20%,寫下2007年7月以來最高。

其他動態

• 房貸申請件數週減2.3%(截至5月15日當週),全美抵押貸款銀行家協會(MBA)公告指出,經季節調整後購屋申請件數下滑4%。浮動利率房貸(ARM)占比攀升至9.6%,創2025年10月以來新高。MBA的Joel Kan表示,這是「借款人轉向利率較低的貸款型態」所致。浮動利率產品目前比30年期固定利率低約80個基點。
• 馬里蘭州成為第五個跨越市鎮分區管制、推動TOD的州,繼加州、科羅拉多、蒙大拿、佛羅里達之後,州長Wes Moore已正式簽署《Maryland Transit and Housing Opportunity Act》(HousingWire)。該法將於10月1日生效,目標是在300英畝的州有地上推進7,000戶住宅。
• 紐約市議會重新提出「社區優先承購法案」(COPA),5月14日獲22位議員連署(CRE Daily),適用範圍縮限至財務體質惡化的4戶以上多戶物件。

後續關注

未來三週有三個觀察重點:

1. 5月28日:MBA每週房貸申請報告。 若購屋件數連兩週下滑、且浮動利率占比突破10%,代表利率敏感度已實質轉化為買盤退潮。
2. 6月6日:勞工統計局(BLS)5月就業報告。 非農就業若高於Mohtashami所提的7.8萬損益平衡線,將持續推升10年期殖利率;若低於該水準,則為債市提供回檔空間。
3. 6月17日FOMC會議。 市場共識傾向不動。Powell記者會將是觀察是否轉向2026年升息訊號的首要場合。

資料來源:FRED MORTGAGE30US、FRED DGS10、FRED DGS30、MBA週度申請調查、HousingWire。