FHA貸款扛起一半重度違約房貸（FHA Loans Now Carry Half of All Seriously Delinquent Mortgages）

核心數據

50%。

這是逾期90天以上重度違約房貸中,由FHA（聯邦住房管理局貸款）借款人持有的比重;然而FHA借款人在所有有效房貸中僅占11%。資料來自抵押貸款銀行家協會(MBA)所發布的2025年第四季全國違約調查。

去年底FHA違約率攀升至11.52%,創下2012年以來、扣除疫情寬限期後的新高;同期一般傳統型房貸違約率僅2.89%,逼近歷史低點。

ICE Mortgage Monitor於2026年4月發布的最新報告補上後續輪廓:過去四個月重度違約件數增加25%,其中超過80%集中在FHA;FHA貸款的重新履約率自2025年第三季以來下滑70%,遠高於整體市場40%的跌幅。

脈絡解析

兩股力量同時匯流。2025年10月1日,FHA重新調整損失緩解規則(loss mitigation),把每位借款人的紓困方案上限訂為「24個月一次」,並要求任何永久性貸款修改前須先完成三個月的試付期。房貸分析師Rick Sharga在HousingWire專欄指出,先前以「部分理賠」反覆續命的舊機制,猶如「洗、沖、轉、再來一次」的循環,讓FHA帳面表現「比實際情況好看」。

第二股力量是地理。紐約聯邦準備銀行資料顯示,奧克拉荷馬州與密西西比州的房貸有逾20%屬FHA;佛羅里達、德州、喬治亞、阿拉巴馬、路易斯安那與新墨西哥的FHA占比也都在16%以上。佛州與德州合計持有逾10%的全國FHA貸款,而兩州房價自2022年高點下挫10%至20%,讓當初僅以3.5%頭期款入手的借款人陷入貸款價值比(LTV)倒掛的負資產。保險費2025年再漲8.5%,自2019年以來全美託管帳戶月付金額累計上揚45%。

其他重點

• NAHB公布2026年第一季多家庭住宅出租率指數年減13點至69,生產指數則持平於44,兩者皆低於50的榮枯線(Multifamily Executive)。
• 2019至2021年成立的不動產基金中位數DPI僅15%,涵蓋200檔以上基金、合計約2,000億美元投入資金,Walker & Dunlop投資長引述Preqin資料(Commercial Observer)。
• 佛州《Infill Redevelopment Act》於州參議院全票通過,允許在邁阿密─戴德、布勞沃、棕櫚灘三縣5英畝以上的地塊覆蓋地方土地分區規範,且明列「閒置滿12個月以上的高爾夫球場」為適用對象(HousingWire)。

後續觀察

未來30天可追蹤三項可觀測訊號:

1. MBA 2026年第一季全國違約調查,預計5月中旬發布。FHA違約率能否守住11%以下,將是判斷2025年10月損失緩解新規是否止穩的最直接指標。
2. HUD對FHA損失緩解規範的後續指引。任何放寬「24個月一次」上限或試付期要求的訊號,都可能扭轉違約軌跡。
3. 陽光帶法拍拍賣量。佛州與德州的法拍行事曆是檢驗FHA重新履約率崩跌是否會在年底前轉化為REO供給的領先指標;ICE Mortgage Monitor下一期報告將於6月初發布。

資料來源:MBA 2025年第四季違約調查、ICE Mortgage Monitor 2026年4月、紐約聯準會家庭信用面板、HousingWire。