美3月新屋銷售年增3.3% 中位數價格卻創5年新低

核心數據

68.2萬戶。

這是美國商務部普查局週二公布的2026年3月新建單戶住宅銷售折合季調年率(SAAR),較去年同期成長3.3%。量能撐住了,價格卻沒有。

新屋銷售中位數價格跌至38.74萬美元,年減6.2%、月減5.3%,為2021年7月以來最低,且首度低於成屋銷售中位數40.88萬美元。NAHB經濟學家Danushka Nanayakkara-Skillington在發布日當天指出,新屋與成屋合計庫存月數已達4.8個月。從區域結構來看,故事更明顯:南部銷售年增7.9%,西部則年減13.3%;南部新屋待售庫存較2019年3月水準高出60%。

背景脈絡

報告中的中位數價格,其實低估了實際跌幅。Wolf Street的Wolf Richter在文章中指出,普查局公布的是合約價,並未計入建商透過利率買斷(rate buydown)及現金優惠去化庫存的成本。Lennar第一季財報揭露,若把利率買斷成本納入計算,平均每戶售價僅37.4萬美元,是2017年以來新低,較2022年第二季高點下跌24%。Lennar住宅銷售毛利率亦從2022年第一季的26.9%滑落至15.2%。

其他建商在HousingWire財報整理中也證實此一壓力。Green Brick Partners第一季優惠成本佔售價比重攀升至10.1%,高於去年同期的6.8%。M/I Homes 1月新合約年增11%、2月年增7%,但3月卻轉為年減6%。第一美國金融首席經濟學家Odeta Kushi將需求轉弱歸因於「利率高檔、消費者信心下滑、地緣政治與能源風險升溫」。

其他焦點

• 德州奧斯汀一棟294戶公寓社區的房地美貸款轉入特別服務(special servicing),Morningstar Credit將其2025年9月入住率掉至75%歸因於當地移民執法行動加強(Multifamily Dive)。LeaseLock首席經濟學家Greg Willett引用月度C級公寓租金資料指出,3月新進房客租金在奧斯汀年減14%、科羅拉多與亞利桑那州年減9%,德州整體年減7.5%。
• 美國住房及城市發展部(HUD)精簡FHA多戶住宅加速處理(MAP)指引,刪除單獨的鐵路振動評估、回復過往加壓管線政策,並更新電力線與噪音標準(Multifamily Executive)。

後續觀察

未來30天內值得追蹤的三項可觀察訊號:

1. 5月6日至7日—聯準會(FOMC)決策會議。 市場共識為維持現行目標利率區間不變。會後聲明對通膨與就業天平的措辭,將直接影響公債殖利率,而殖利率正是建商買斷利差的基準。
2. 5月7日—MBA週度房貸申請調查。 購屋申請件數一直跟隨利率買斷的節奏。若連續第二週站上去年同期水準,將印證「以價換量」的論述。
3. 5月8日—週度初領失業救濟金人數。 若持續站上22萬人關卡,將進一步強化Kushi所提到的就業面警訊。

資料來源:美國商務部普查局新屋銷售報告、HousingWire、Wolf Street、Multifamily Dive。

記者觀察

我關注的是Lennar全包價37.4萬美元與普查局合約中位數38.74萬美元之間的價差。若這道楔形價差在第二季持續擴大,新聞標題會繼續寫「房價回穩」,但建商毛利率會繼續被壓縮。