30年期房貸利率重返6.5% 利差走擴反映公債賣壓

核心數據

6.44%。

這是HousingWire於5月5日公布的30年期合規房貸利率（30-Year Conforming Mortgage Rate）,較前週上揚5個基點,重新站上6.5%整數關卡。每日報價的Mortgage News Daily對同一筆貸款報出6.56%,從上週的6.32%單週跳升24個基點,走勢明顯較為熱絡。

聯準會（Federal Reserve）按兵不動,真正驅動利率的是美國公債市場。10年期公債因地緣政治消息遭逢賣壓,房貸利差（Mortgage Spread）隨之走擴。HousingWire首席分析師Logan Mohtashami撰文指出,目前利差約落在2.11%附近,並表示「年初至今30年期利率之所以還沒突破6.65%,壓縮的利差是唯一原因」。FRED公布的週度基準數據MORTGAGE30US（30年期固定房貸利率）將於週四出爐。

背景分析

這一波反彈本質上是利差題材,而非聯準會題材。聯邦公開市場委員會（FOMC）上次會議將利率維持在4.25%至4.50%區間,下次決議仍有數週才會召開。

業界反應相當迅速。UMortgage的Andrew Cady與Nash Paradise向HousingWire透露,目前正建議客戶把握當下鎖定利率,而非苦等4月低點再現;NEXA Mortgage的Todd Bitter則形容這波行情是「一扇窗,不是趨勢」。Michael Bright於結構化金融協會（Structured Finance Association）指出,機構MBS需求依然存在,只是波動加劇。

REI Prime先前已於4月17日的報導中追蹤過這條主線,當時利率因伊朗停火行情下探至6.30%。如今這扇窗已然關閉。以40萬美元的貸款金額試算,從6.30%升至6.44%,每月還款金額將增加約37美元。在獲利空間本就吃緊的哥倫布（Columbus）或印第安納波利斯（Indianapolis）等都會區,14個基點的差距,往往就是一筆案子能否通過DSCR（債務償付率)門檻的關鍵。

其他動態

• 3月新屋銷售（New Home Sales）折合年率達68.2萬戶,月增7.4%,根據NAHB對普查局與HUD數據的分析顯示,中位數價格回落至38.74萬美元,較12月高點42.91萬美元下滑9.7%。
• 第一季法拍屋拍賣量年增約36%,Auction.com數據顯示已回到疫情前水準,BiggerPockets的On The Market節目中亦有報導。同份報告同時指出,根據Realtor.com與Redfin的衡量指標,全美房價年增率已小幅轉為負值,為2022年以來首見。
• 多戶住宅再融資交投熱絡。 商業地產媒體Commercial Observer報導,RXR與Korman Communities完成2.69億美元的再融資案,標的為紐約州White Plains的Hamilton Green大樓（共477戶),由Blackstone與Canyon Partners提供融資。

後續觀察

1. 週四公布的房地美PMMS（Primary Mortgage Market Survey）週度數據。 FRED MORTGAGE30US將於當日更新基準週數據,若報價突破6.40%,將印證每日追蹤指標所反映的走勢。
2. 10年期公債（DGS10）殖利率與房貸利差。 Mohtashami所提的2.11%是近期的天花板,若殖利率回落至1.90%附近,本週的部分壓力可望紓解。
3. 5月15日——聯準會理事Kevin Warsh預定就任。 新成員加入後,是否會在6月FOMC會議影響前瞻指引,將是市場關注的焦點。

資料來源:FRED（MORTGAGE30US、DGS10、HSN1F)、HousingWire、Mortgage News Daily、NAHB。