房貸利率跌至6.30%：3月以來首次真正突破

核心數據

6.30%。

這是房地美30年期固定利率房貸截至4月16日當週的數據——較上週6.37%下降,4週新低,連續第二週下降。15年期亦有變動:5.65%,較上週5.74%下降9個基點。

推手不是聯準會政策,而是地緣政治。伊朗停火協議本週平抑了10年期公債殖利率,房貸利差隨之下降。目前利率仍較去年同期(6.83%)高出53個基點,但一個月以來趨勢線首次指向正確方向。

兩週下降到底能帶來什麼?40萬美元貸款從6.37%降到6.30%,每月約省18美元。把兩週累計算上(6.46% → 6.30%,下降16個基點),就是每月42美元。單一案件算不上翻轉人生,但這是3月中旬以來首次明顯下降。

更重要的是訊號。昨天NAHB建商信心指數報告是供給端訊號,NAR 3月成屋銷售是需求端訊號。這次利率變動是政策端跟進。

Calculated Risk的Bill McBride指出,1月利率平均為6.10%,2月為6.05%——3月攀升至6.46%才是異常,現在正開始回落。在報酬率緊的市場,例如哥倫布或印第安納波利斯,16個基點往往就是一個案件能否通過債務償還覆蓋率（DSCR）門檻的差距。

15年期房貸下降9個基點至5.65%——短端利率降幅更大,對已還貸5-7年、考慮重新貸款的人而言,數學明顯改變。
每週失業救濟申請增加約6%,截至4月11日當週未經季節調整約21.4萬件(勞工部)——與我們兩天前記錄的51個都會區勞動力隱性疲軟一致。
1月Case-Shiller全美指數年增率僅0.9%(Calculated Risk)——名目房價成長幾近持平。加上今日的利率下降,以實質美元計算的購屋負擔能力是近六個月以來最佳。

兩週算不上趨勢。但已足以讓你重新審視3月放棄的那些案件。

傳導鏈是這樣的。伊朗停火 → 10年期公債下行 → 房貸利差收窄 → 30年期利率至6.30% → 邊際案件的月度房貸繳款數學發生變化。

三週前那筆以6.46%計算、DSCR差30美元沒過的案件?現在可能過了。那筆因為6.46%下資本化率（Cap Rate）算不通而擱置的案件?在6.30%下值得再看一眼。

這個窗口繫於地緣政治的平靜。若伊朗局勢再起,公債反彈逆轉,此波也會隨之反轉。第108集——誰真正決定你的房貸利率?詳細說明為什麼是公債市場、而非聯準會,在決定你的月繳金額。

把3月放棄的3-5個案件拿出來,以6.30%重新試算。你正在為哪個市場重新打開試算表?回信給我——每一封我都會看。