11州住宅庫存已回到2019年水準,其餘地區仍然吃緊(Housing Inventory Back to 2019 in 11 States)

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根據FRED資料(來源為美國全國房地產經紀人協會NAR),成屋市場全國庫存月數(months-of-supply)於2026年3月達到4.1個月,高於2月的3.8與2025年12月的3.5。

但各州情況不一。ResiClub Analytics指出,已有11州的掛牌活躍庫存達到或超過2019年3月疫情前水準:

• 陽光帶(Sun Belt)——亞利桑那、佛羅里達、田納西、德州
• 山地西部(Mountain West)——科羅拉多、愛達荷、奧勒岡、猶他、華盛頓
• 大平原區——內布拉斯加、奧克拉荷馬

全國範圍來看,掛牌活躍庫存仍較2019年3月低13.6%。ResiClub的說法是,中西部與東北部的中古屋市場「仍然吃緊」。

背景解析

這種分化反映了區域供給差異。完成庫存重建的11州與出現房價年增下跌的都會區高度重疊——全美最大的300個市場中有89個(30%)在2025年3月至2026年3月期間出現年增下跌,包括奧斯汀、坦帕、開普科勒爾(Cape Coral)與納什維爾。上週我們分析了其中9個都會區的租金壓力。

中西部與東北部則是另一番景象。Calculated Risk的Bill McBride在3月中旬的回顧中指出,「多數屋主擁有可觀的房屋淨值與低利率房貸」——這正是低庫存地區供給持續受限的結構性原因:利率被鎖定的屋主根本沒有出售誘因。

NAR發布的2026年3月報告將頭條資料定為成屋銷售月減3.6%、年化銷量達398萬戶,同時3月成交中位數創下$408,800的歷史新高——這是連續第33個月創月度新高。NAR首席經濟學家Lawrence Yun將疲弱歸因於「消費者信心下滑與就業成長放緩」。

其他動向

• 新屋庫存處於高檔。 新屋市場庫存月數在2026年1月達到9.7個月(FRED MSACSR),創數年新高——建商在需求轉弱之下持有大量完工未售單位。
• NAR下修2026年預測。 成屋銷售預計今年成長4%,新屋銷售預計持平——兩項均較先前預測下修(NAR)。
• 多戶住宅(multifamily)投保難度上升。 依據Marsh McLennan 2026年Real Estate Risk報告,主流保險公司正縮減多戶住宅業務;承保條件愈來愈依賴已記錄的資產估值、安全實務與維護紀錄(Multifamily Dive)。

後續觀察

未來30天內三個可觀察的訊號:

1. 4月資料中是否有新州越過2019年庫存門檻——或現有11州中是否有州回落。
2. 300大都會區年增下跌名單的數量變化。 ResiClub的基準預期是此數量在未來數月隨庫存成長放緩而減少。
3. 5月11日——NAR將發布4月成屋銷售報告。 全國庫存月數能否維持在4.0以上是關鍵觀察點:該門檻是賣方市場與均衡市場之間的傳統分界線。

資料來源:FRED (HOSSUPUSM673N, EXHOSLUSM495S, MSACSR)、NAR成屋銷售、ResiClub Analytics、Calculated Risk。