為什麼重要
房價中位數是近期房屋成交價的中點。它不同於平均租金（衡量租賃水準）和市場價值（針對特定物件的估值）。用來計算房價所得比和負擔能力指數：房價中位數相對於家戶所得中位數偏高，代表負擔壓力。資料來源包括全美房仲協會（NAR）、Zillow、在地MLS與人口普查。將房價中位數與平均租金結合可算出租金房價比（如1%法則）。個別物件的修繕後價值要用Comps，不用城市中位數。
速覽
- 某區域近期房屋成交價的中間值
- 衡量負擔能力與市場水準；是房價所得比的基礎
- 資料來源：NAR、Zillow、MLS、人口普查
- 適合市場研究與負擔能力指數，不適合個別物件的修繕後價值估算
- 搭配家戶所得中位數與平均租金使用
運作原理
計算方式。 中位數就是排列後的中間值。若100筆成交從10萬到50萬排列，中位數是第50筆的價格。比平均值穩定——一筆200萬的成交不會像影響平均值那樣拉偏中位數。
比較分析。 房價所得比 = 房價中位數 ÷ 家戶所得中位數。歷史上3至4倍為常態，超過5倍表示負擔壓力。負擔能力指數綜合考量價格、所得與利率。
租金房價比。 房價中位數與平均租金的比值可粗估投資報酬。1%法則：月租等於房價的1%。20萬的房子對應每月2,000美元租金。適合城市間橫向比較，不適合評估個別物件。
實戰案例
Wang 王比較曼菲斯與羅利。 曼菲斯：房價中位數22.5萬，家戶所得中位數5.2萬。比值4.3倍。羅利：房價中位數38.5萬，所得中位數7.8萬。比值4.9倍。曼菲斯負擔能力較佳。羅利就業市場與人口成長較強。她選擇羅利追求增值，但清楚曼菲斯的房價所得比更優、潛在資本化率更高。房價中位數只是決策的一項輸入。
優劣分析
優勢
- 資料易取得，NAR、Zillow、MLS皆有發布
- 是房價所得比與負擔能力指數的計算基礎
- 方便進行城市間橫向比較
- 比平均值穩定，受極端值影響較小
不足
- 屬於都會級別資料——不反映個別物件的修繕後價值或市場價值
- 有1至3個月的時間落差——看到的是過去的成交
- 混合不同物件類型（透天、大樓等），可能造成偏差
注意事項
- 不適合做修繕後價值估算： 房價中位數是市場級指標。個別物件的修繕後價值要用Comps——同區域同類型近期成交
- 結構偏移： 某月若高價物件成交占比提高，中位數會上升。季節性與結構變化會影響數字。用3至6個月趨勢來平滑
- 租金與價格是兩件事： 房價中位數反映買賣市場，平均租金反映租賃市場。做租金房價比分析時別混淆
投資者問答
一句話總結
房價中位數（Median Home Price）是市場研究工具——計算房價所得比、評估負擔能力指數。個別物件的修繕後價值估算要用Comps。搭配家戶所得中位數與平均租金使用。