為什麼重要
可負擔性指數 = 中位家庭收入 / 貸款購買中位房價住宅所需的收入。指數100 = 中位家庭剛好能負擔中位房價。指數80 = 還需要多25%的收入。指數120 = 收入比所需高出20%。2024年Denver的指數是72——中位收入買不起中位房價的房子。Indianapolis是115。投資人可用它來做市場研究：低可負擔性的市場往往有更強的租賃需求——買不起房的人只能租屋。
速覽
- 核心概念： 中位收入能否負擔中位房價？
- 重要性： 市場健康度指標；租賃需求訊號
- 指數100： 平衡點
- 高於100： 可負擔
- 低於100： 不可負擔
Affordability Index = Median Household Income ÷ Income Needed to Qualify
運作原理
計算公式。 可負擔性指數 = 中位家庭收入 / 貸款資格收入。貸款資格收入 = 按當前利率對中位房價貸款，在標準住房支出比率（如28%）下所需的年收入。
計算範例。 中位房價 $400,000。7%利率、20%頭期款，PITI 約 $2,400/月。按28%住房支出比率，貸款資格收入 = $2,400 / 0.28 = $8,571/月 = $102,857/年。中位家庭收入 $85,000。指數 = $85,000 / $102,857 = 0.83 = 83。市場不可負擔——一般買家還需要20%的額外收入。
NAHB版本。 全美住宅建築商協會（NAHB）發布住房機會指數（HOI）——概念相近。高於50 = 超過一半已售住宅對中位收入家庭可負擔。低於50 = 不到一半。
對投資人的意義。 低可負擔性往往意味著強租賃需求——買不起房的人只能租屋。高可負擔性可能意味著更多自住買家競爭。將它作為市場研究的一項輸入指標，而非唯一決策依據。
實戰案例
陳先生（Chen）在比較Memphis和Austin作為租賃房產投資市場。Memphis：中位房價 $245,000，中位家庭收入 $52,000。按7%利率貸款$245,000所需收入約$58,000。指數：$52,000 / $58,000 = 90。稍有壓力。Austin：中位房價 $550,000，中位家庭收入 $78,000。所需收入約$130,000。指數：60。Austin的可負擔性遠低於Memphis。陳先生預期Austin的租賃需求更強（買不起房的人更多），但更高的房價租金比讓現金流更難實現。他選擇了Memphis——更好的現金流，合理的可負擔性指數。
優劣分析
- 簡單直覺的市場健康度指標
- 資料廣泛發布，取得方便
- 可跨市場橫向比較
- 基於中位數，無法反映收入分布細節
- 使用中位家庭收入——可能與房客群體特徵不符
- 利率敏感——隨房貸利率波動
注意事項
- 利率敏感性： 利率從6%升到8%時，指數100的市場可能降到80
- 人口普查資料落後： 中位家庭收入資料可能落後1至2年。盡量使用最新人口普查資料
- 作為一項輸入指標： 需結合房價租金比、就業市場和人口成長綜合判斷
投資者問答
一句話總結
可負擔性指數衡量一般家庭能否買得起一般住宅。高於100 = 可負擔。低於100 = 不可負擔。用它來輔助市場研究。低可負擔性往往意味著強租賃需求。