美國2025年人口僅成長0.5%;50大縣流失63.7萬人

核心數據

63萬7,634人。 這是2025年美國人口逾百萬的50個縣合計淨流出的居民數,根據NAHB(全美住宅建築商協會)對人口普查Vintage 2025縣級估計的分析。

美國2025年人口僅成長0.5%——大約是前一年成長速度的一半——主因淨國際移民從270萬人下滑至130萬人(人口普查Vintage 2025)。在2024年原本成長的2,066個縣中,接近80%出現成長放緩或反轉。在大都會核心區的縣份,86%出現減速。

人口流向更小的市場。人口介於5萬至99.9萬之間的縣份,合計吸納了+53萬3,766人淨國內遷徙。中型縣(1.5萬至4.9萬)增加9萬5,095人;就連不足1.5萬人的鄉村縣份,也錄得8,773人的小幅淨流入。

背景

營建數據與人口數據幾乎同步。NAHB第四季住宅建築地理指數(HBGI)顯示,獨棟住宅興建活動在大多數地區轉弱,僅密度最低的市場例外;多家庭住宅則明顯轉向密度較低的小型市場。小型都會核心與外圍縣份合計淨流入32萬7,598人——而建築許可正跟著居民走。

這是HousingWire本週發表論點的具體版本:二戰後支撐住宅需求的順風——人口成長、利率下行、勞動力擴張——正在同步反轉。本次人口普查的數據,在縣級顆粒度量化了這場反轉的其中一條主線。大都會核心86%的減速比例,也與REI Prime上週報導的300個都會中、有89個出現年度房價下滑互相對應。

其他動態

• 2026年第1季公寓交屋量降至7.52萬戶——是2022年初以來季度低點,遠低於2023至2024年榮景期每季逾10萬戶的水準(CRE Daily)。鳳凰城與達拉斯雙雙超過5,000戶多家庭住宅交屋。
• 曼哈頓第1季多家庭住宅投資交易量年增246%,達10.7億美元,涵蓋44宗案件,推升曼哈頓商用不動產(CRE)整體成交額至37億美元——是2021年以來最佳單季表現(Avison Young via GlobeSt)。
• 華府總檢察長Brian Schwalb於4月27日對Mid-America Apartment Communities提告,指控該公司在華府一處269戶物件向租客收取385美元的處理費以及350美元的室友解約金,遠高於華府54美元的法定上限(Multifamily Dive)。

關注信號

未來30天的三個觀察信號:

1. 5月22日——人口普查局發布Vintage 2025都市與鄉鎮人口估計。 這份資料將縣級顆粒度延伸至次縣級,人口流動信號預期會更清晰。
2. 5月中旬發布的NAHB HBGI第1季數據。 該指數針對低密度縣份的市占率指標,是觀察營建活動是否持續跟隨人口流向小型市場的領先指標。
3. 大都會核心86%的減速比例,在明年Vintage 2026估計中是否走弱或維持。 若反轉,代表國際移民下滑只是單年衝擊;若延續,則確認結構性轉變的論述成立。

資料來源:人口普查Vintage 2025、NAHB HBGI、HousingWire、CRE Daily、Multifamily Dive。