代理商多戶住宅違約浮現:GSE違約率第一季升至0.97%(Agency Multifamily Stress Surfaces: GSE Delinquency Jumps to 0.97% in Q1)

核心數據

0.97%。

這是 Fannie Mae(房利美) 與 Freddie Mac(房地美) 在 2026 年第一季的商用不動產抵押貸款違約率,較 2025 年第四季的 0.63% 顯著走升。資料來源為 MBA(美國抵押貸款銀行家協會)季度商用/多戶住宅抵押貸款表現調查,週一公布。該數據在 2025 年全年大致維持於 0.6% 附近;第一季的數字是首度出現決定性的跳升。

跳升並非個別現象。FHA(聯邦住宅管理局) 多戶住宅與醫療保健類貸款違約率自 0.65% 攀升至 0.96%。所有資金來源的綜合違約率自 3.86% 上升至 4.02%。CMBS(商業不動產抵押貸款證券)追蹤貸款的違約率則自年底的 4.97% 升至 5.21%。僅有壽險業者投資組合表現改善,微幅下滑至 1.47%。

背景與延伸

代理商的數據之所以重要,是因為過去這一直被視為「乾淨的帳本」。整個 2025 年,GSE(政府資助企業) 的多戶住宅違約率一直壓在 1% 以下,而承作標準較寬鬆的 CMBS 卻已突破 5%。這道分界線如今已經消失。

結構面背景使得這份數據的解讀更為清晰。新發行的商業不動產抵押貸款證券顯示,多戶住宅隱含 Cap Rate(資本化率) 為 5.27%,而以餘額加權的票面利率為 5.85%——形成 57 個基點的負槓桿利差。針對 947 億美元 CMBS 本金所進行的逐筆貸款分析發現,六大物業類型中有四類以負槓桿承作;僅有辦公與旅館類產生正向現金流。

Ginnie Mae(吉利美) 週五也釋出自家訊號。4 月 24 日發布的 APM 26-06 公告 暫時將 FHA 試行付款計畫貸款排除於發行人違約率計算之外,自 3 月份報告起適用。該機構引述 2025 年 10 月至 2026 年 2 月期間 FHA 平均違約率達 9.2%,較去年同期約上升 90 個基點。

同步關注

• 華府總檢察長 Brian Schwalb 週一控告 Mid-America Apartment Communities,指控其向租戶收取「垃圾費用」——包括 385 美元的處理費、350 美元的室友解約費,均遠高於華府法定上限 54 美元——並對該公司位於麻薩諸塞大道的 269 戶物業使用「起價」廣告手法(Multifamily Dive)。
• NAHB(全美房屋建商協會)分析揭示「銀髮海嘯」風險分布不均:65 歲以上長者持有美國約 33% 的住宅;匹茲堡、水牛城與羅徹斯特面臨最高的供給過剩風險,而夏洛特、丹佛與奧斯汀則仍受需求面壓力束縛(NAHB Eye on Housing)。

後續觀察

未來五個交易日的三項觀察重點:

1. 4 月 28 至 29 日:聯邦公開市場委員會(FOMC)會議。 市場共識為維持目前利率區間。投資人將密切解讀主席鮑爾(Powell)針對 3 月 CPI 年增 3.3%(2024 年 5 月以來最高)的談話語氣。
2. 4 月 30 日:第一季 GDP 預估值與 3 月 PCE 公布。 市場共識為核心 PCE 達 3.2%,較前期 3.0% 加速;第一季 GDP 預估則約落於 2.0%。
3. CMBS 多戶住宅 4 月違約率公布。 第一季 5.21% 的數字是僅止於此或繼續走升,將是判斷代理商數據究竟為單季偏離值,抑或更廣泛趨勢起點的關鍵指標。

資料來源:MBA 商用/多戶住宅抵押貸款表現調查、Ginnie Mae APM 26-06、FRED CPIAUCSL、Freddie Mac 多戶住宅部門、HUD FHA。