3月多戶住宅CMBS逾期率創7.15%歷史新高

7.15%。 這是Trepp 3月CMBS(商業不動產抵押貸款擔保證券)逾期率報告中多戶住宅分項的數值,較2月上升30個基點——較2025年10月7.12%的前波高點再高3個基點,創下該系列多戶住宅分項有紀錄以來的最高讀數。

一年前這一數字為5.44%。代表12個月內惡化約170個基點,而此前2024年大部分時間此一數值均維持在6%下方。

地理集中度是值得留意的面向。紐約與紐澤西合計占違約貸款餘額的48%;休士頓再貢獻30%。Trepp應用研究與分析主管Stephen Buschbom指出,數據顯示「新增違約近80%集中於僅兩個市場」。Buschbom同時說明,新增違約多戶住宅貸款的加權平均剩餘年期「略超過三年」——這些並非跑道將盡的成熟穩定資產,而是在2022–2023年Cap Rate(資本化率)壓縮循環中承作的近期過橋貸款與浮動利率交易。

更廣義的CMBS逾期率3月上升41個基點至7.55%,對應新增違約貸款餘額51億美元。辦公室仍以11.71%領先(+51 bps),但旅館類躍升137 bps至7.31%——為當月不動產類別中漲幅最陡者。工業不動產則持平於0.65%。

對於關注上述都會區以外4至20戶主流多戶住宅的投資人而言,直接關聯性有限——CMBS覆蓋範圍偏向大型機構借款人,而非銀行承作的小額貸款。但NY/NJ與休士頓不良資產處分流程釋出的強制出售比較交易,將在未來12個月錨定鄰近二線市場公寓的定價。LP聯合投資的資本追繳(capital call)則是營運端的訊號——當發起人無法以當前Cap Rate再融資2022年的過橋貸款時,股權減損會沿資本結構向下傳導。

編者觀察

兩個市場承擔80%的新增違約屬於集中度問題,尚非擴散。我正在觀察4月Trepp報告是否顯示地理組合延伸至NY/NJ與休士頓之外,同時逾期率仍守在7%上方。屆時2022年份過橋貸款族群的倒數才真正開始。

資料來源:Trepp 2026年4月CMBS月度逾期報告(經Multifamily Dive轉載)、MBA NewsLink、Trepp商用不動產研究。