198個基點:房貸利差才是這週真正的故事

核心數據

198個基點(bps)。 這是4月16日FRED公布的30年期房貸利率6.30%,與當日10年期美國公債殖利率4.32%之間的利差。

兩週前這個差距更大——4月2日時是215個基點,那天30年期房貸利率攻上2026年高點6.46%。這已經算是「偏高」水位。2015–2019年疫情前的平均利差大約落在170個基點,今天的數字比那段平靜期的常態還高出將近30個基點。

這個利差(Interest Rate Spread)的走勢,並不會完全貼著背後的公債跑。法人在持有不動產抵押貸款證券(Mortgage-Backed Security)、而不是零風險的政府公債時,會要求一筆風險溢酬。只要這個溢酬拉開,公債殖利率可以下修、房貸利率卻幾乎不動。

背景脈絡

這件事之所以重要,是因為這波公債市場很顛簸。10年期公債從2月27日的3.97%一路衝到3月27日的4.44%——47個基點的跳升——目前才回到4.32,只吐回一半的漲幅。絕大多數追蹤利率的分析師都假設:10年期公債只要回頭,30年期房貸利率就會等比例跟下來。

結果並沒有。Calculated Risk的Bill McBride這幾個月來一直在提醒:利差的黏性沒有解。他是對的。投資人應該把這道算式裝進腦裡:如果10年期公債再往下跑25個基點、而歷史均值170個基點的利差成立,30年期房貸應該落在約5.77%。可是按今天198個基點的利差,它落在約6.05%。中間那28個基點的缺口,就是卡在價差裡吃掉的部分。

在一筆$300,000、30年期的房貸上,28個基點大約等於每月$52——或者整筆貸款生命期多付$18,720。這不是雜訊。這是一筆被悄悄扣下來的結構性「稅」,從買家自上週五利率回落的報導以來等待的這波利率紅利裡扣走了。

同步關注

• 3月成屋銷售(Existing Home Sales)月減3.6%到398萬(年化)——自2024年以來最疲弱的3月讀數。(FRED EXHOSLUSM495S)
• 庫存月數(Months of Supply)從3.8跳到4.1——上週五的買方空間報導已經把掛牌量加速的故事寫清楚了
• 失業率從2月的4.4%回落到4.3%。就業這邊穩住了,但利率不買單。(FRED UNRATE)

投資人的讀法

你的承作常數要盯利差,而不是利率。如果你一直在用「30年期房貸掉到5.75%」這個公債反彈的劇本在算帳,那你得把它修到6.00–6.10%,等利差壓縮下來再說。利差壓縮通常發生在:不動產抵押貸款證券相對公債變得有吸引力的時候——典型情境是提前還款風險平穩下來、或聯準會釋出量化寬鬆訊號。兩者目前都還看不到。

對本季在承作的案子:用6.50%的融資利率去做現金流壓力測試。案子在這個利率下還算得過,利差就是你的盟友——競爭對手在按5.75%抓,等銀行端給出6.15%的正式報價,他們就會從斡旋中掉出來。對已經持有的物件:2026年這個利差不會幫你做再融資。就按現在這檔利率,規劃一路持有到2027年。

你的再融資觸發點是什麼——一個具體的利率,還是一個具體的利差?直接回信告訴我,每一封我都會看。