為什麼重要
銀行與貸款機構放款後，將房貸出售給政府機構或私人發行人，由其匯集成證券產品。購買MBS的投資人每月收到來自借款人還款的資金。由於次級市場上MBS的交易定價決定了貸款機構的資金成本，它直接影響著房產投資人面臨的房貸利率水準。
速覽
- 發行機構： 房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）、吉利美（Ginnie Mae）發行機構MBS；私人金融機構發行非機構MBS
- 現金流來源： 借款人每月償還的本金和利息穿透傳遞至MBS投資人
- 與利率的關聯： MBS價格上漲時，殖利率下降，貸款機構可提供較低的房貸利率
- 提前還款風險： 借款人提前再融資時，本金提前歸還，縮短證券實際存續期間
- 2008年關聯： 承銷標準低劣的次級房貸被打包成非機構MBS，是金融危機的核心導火線
- 主要買家： 退休基金、保險公司、中央銀行及固定收益共同基金
運作原理
放款與匯集構成運作基礎。 某銀行在全國各地核准500筆房貸。為避免等待30年逐筆回收資金，銀行將這批貸款出售給房利美或房地美等政府贊助企業（GSE）。GSE核驗每筆貸款是否符合其承銷標準，將抵押貸款匯集成池，並以該池產生的現金流為基礎發行新證券。銀行取回資金，用於承作下一批房貸，如此循環不息。
投資人直接收取借款人的還款。 每月，屋主按時繳納房貸。扣除少量服務費後，本金和利息按比例穿透分配給MBS持有人。由房利美、房地美或吉利美發行的機構MBS提供信用違約擔保——即便借款人停止還款，機構也會補足投資人損失。非機構（私人標籤）MBS沒有此類擔保，因此通常提供較高殖利率，但同時承擔較高風險。
MBS殖利率為房貸利率設定底線。 貸款機構以當前MBS殖利率為基礎，加上一定利差，確定新貸款利率。當投資人要求較高的MBS殖利率時（亦即MBS價格下跌），貸款機構必須向借款人收取更多費用以維持該利差。當MBS價格上漲、殖利率收窄，房貸利率往往隨之下降。能夠追蹤MBS市場的房產投資人，在選擇鎖定利率時機、預判再融資窗口以及預測目標市場資本化率壓縮方面，具備明顯優勢。
實戰案例
張珍妮是一位在達拉斯持有多套出租房的投資人，正準備對其中兩筆物業進行再融資。貸款專員週二給出的報價是7.1%，但張珍妮已連續兩週追蹤10年期公債殖利率與機構MBS價格走勢。某週三上午，聯準會公布低於預期的通膨數據，債券市場隨即反彈，機構MBS價格同步上漲。張珍妮當天下午致電貸款專員，以6.85%的利率鎖定了兩筆再融資，每筆每月節省約74美元。她無需直接買賣MBS——她只需理解一點：MBS價格上漲會壓縮貸款機構所需的殖利率，而這項變動幾乎立刻反映在消費者房貸利率上。兩筆再融資在次月順利完成，合計節省的金額足以補充兩處物業的備用金，無須動用其他帳戶。
優劣分析
- 為貸款機構提供流動性 — 將房貸出售至MBS市場釋放資本，使貸款機構得以持續承作新貸款
- 降低房貸利率 — 深度、流動的MBS市場降低貸款機構資金成本，並將節省傳導給借款人
- 收入穩定可預期 — 機構MBS提供政府擔保的月度現金流，對機構投資人具吸引力
- 市場透明度高 — MBS每日定價為資深投資人提供即時的利率走勢判斷依據
- 組合多元化 — MBS在無須直接持有物業的情況下，提供類似債券的房地產現金流部位
- 提前還款風險 — 利率下降時，借款人大規模再融資，本金提前歸還速度超出預測模型
- 存續期延伸風險 — 利率上升時，提前還款減少，投資人被鎖定在低於市場水準的殖利率中，持續時間超出預期
- 結構複雜 — 分券（CMO）結構可能掩蓋真實信用品質與存續期，2008年金融危機已充分驗證這項風險
- 利率敏感性高 — MBS價格與利率反向運動，在利率上行週期中產生市值損失
- 非機構信用風險 — 無政府擔保的私人標籤MBS在違約率大幅攀升時，可能遭受嚴重損失
注意事項
- 「機構擔保」並不等於零風險。 機構MBS受到信用違約保護，但仍面臨利率風險與提前還款風險。以溢價買入機構MBS的投資人，若借款人提前還款速度超出預測，依然可能虧損。
- 非機構MBS需要深入盡職調查。 2008年的崩潰顯示，貸款池資訊不透明、估值虛高、借款人收入未經核實，足以讓整個分券歸零。在未審查底層貸款明細的情況下，殖利率數字毫無意義。
- MBS走勢與房貸利率變動並非完全同步。 貸款機構按自己的節奏調整報價，在將成本傳導給借款人之前，會先吸收部分利差壓縮。張珍妮的案例在方向上成立，但同日精確套利對一般借款人而言幾乎不可行。
- 追蹤MBS價格是資訊性工具，對多數投資人而言不具直接操作性。 除非正在數日內鎖定貸款，否則MBS的短期波動只是雜訊。應將其用於研判數週維度的利率趨勢，而非試圖精確到小時地鎖定利率。
投資者問答
一句話總結
Mortgage-Backed Security（抵押擔保證券）是將單筆住宅房貸轉化為可交易債券市場工具的核心機制，其市場定價是影響房產投資人所面臨房貸利率最直接的力量之一。理解MBS並不需要直接購買它們——只需認識到：債券市場一旦波動，貸款成本隨之而動；在選擇鎖定利率時對MBS市場有所掌握，就能對一筆交易的長期現金流產生實質影響。