What Is 毛收益率（Gross Yield）?
毛收益率 = 年總租金收入 ÷ 購買價格。一套$300,000的房產年租金$36,000，毛收益率12%。這是快速篩選工具——不需要計算費用或融資。資本化率 = NOI ÷ 價格；淨收益率 = 現金流 ÷ 投資額。毛收益率是三者中最高的，因為它忽略了營運費用和債務。用它做初篩：低於8%的毛收益率對現金流投資者來說通常不可行。
毛收益率（Gross Yield）是總租金收入與購買價格的比率——以百分比表示，是扣除費用和融資之前的快速篩選指標。
At a Glance
- 定義： 總租金 ÷ 購買價格
- 重要性： 快速篩選，無需費用或債務計算
- 常見範圍： 出租房產8-14%
- 用途： 初步篩選，交易流管理
- 注意： 不考慮費用和融資
Formula
Gross Yield = Gross Rental Income ÷ Purchase Price
How It Works
公式。 毛收益率 = 年總租金收入 ÷ 購買價格。$30,000 ÷ $350,000 = 8.6%。
篩選。 毛收益率6%時，費用和債務幾乎必然讓現金流為負。12%時有空間。許多投資者把毛收益率作為第一道篩選：低於9-10%就跳過，除非有增值角度。
與資本化率的關係。 資本化率 = NOI ÷ 價格。毛收益率減去空置率和費用率約等於資本化率。12%毛收益率，8%空置，40%費用：有效總收入約11%，NOI約6.6%——大致6.6%的資本化率。
市場差異。 沿海高需求市場毛收益率可能只有6-8%。低於市場租金或增值型市場可以達到12-15%。
Real-World Example
Li 李在Memphis。 她篩選了40個交易，直接淘汰毛收益率低於9%的。一套四聯排標價$385,000，月租$3,800（年$45,600），毛收益率11.8%——通過初篩。她做了完整交易分析：8%空置，42%費用。NOI偏低，按6.5%資本化率估值遠低於要價。她放棄了——毛收益率讓她去看，完整分析讓她避免了高價買入。
Pros & Cons
Advantages
- 快速篩選
- 無需費用或融資計算
- 易於跨交易比較
- 能發現明顯不靠譜的交易
Drawbacks
- 不考慮費用和融資
- 可能錯過增值型交易的細節
- 依賴市場——某些市場8%可能還行
Watch Out
- 租金虛高： 用租金比較資料的市場租金，不要用掛牌預測
- 忽視費用： 高毛收益率不等於高現金流——如果費用很高的話
Ask an Investor
The Takeaway
毛收益率是快速篩選工具。用它過濾交易流。不要用它做最終的投資決策——必須跑完整的交易分析。