為什麼重要
淨收益率 = NOI ÷ 買入價格（或總投資額）。一棟$350,000的物業產生$24,500的NOI，淨收益率就是7%。它與資本化率相似，但你可以用總投資額取代價格來評估加槓桿後的回報。毛收益率 = 毛租金 ÷ 價格（費用前）。淨收益率 = NOI ÷ 價格（費用後）。用來篩選：淨收益率低於5%通常表示現金流偏薄或買貴了。
速覽
- 定義：NOI ÷ 買入價格或總投資額
- 重要性：扣除費用後的收益率，快速篩選指標
- 關係：毛收益率 > 淨收益率 > 資本化率（加槓桿時）
- 典型範圍：出租物業5%–10%
- 用途：交易分析與橫向比較
Net Yield = Net Operating Income ÷ Purchase Price (or Total Investment)
運作原理
公式。 淨收益率 = NOI ÷ 買入價格。若要將翻新與成交費用納入考量，也可用NOI ÷ 總投資額。NOI = 毛租金收入 − 空置損失 − 營運費用。公式中不含房貸。
與資本化率的關係。 資本化率 = NOI ÷ 市場價值。當買入價格等於市場價值時，淨收益率就等於資本化率。若你以低於市場價買入（增值型投資）或加上翻新費用後，總投資額可能超過價格——以總投資額計算的淨收益率會更低，也更保守。
與毛收益率的關係。 毛收益率 = 毛租金 ÷ 價格。淨收益率 = NOI ÷ 價格。兩者的差距就是營運費用與空置損失。一個12%的毛收益率搭配40%費用率加5%空置，NOI約為價格的6.6%——即淨收益率6.6%。
篩選標準。 在多數市場，淨收益率低於5%代表費用過高、租金偏低或買價過高。做出最終決定前須進行完整的交易分析，但淨收益率可作為第一道篩選關卡。
實戰案例
Chen 陳在Memphis篩選四戶公寓。
Chen 陳研究了一棟$385,000的四戶公寓。毛租金收入：$45,600。空置損失按8%：$3,648。營運費用按42%：$17,619。NOI = $24,333。淨收益率 = $24,333 ÷ $385,000 = 6.3%。她拿來和另一筆交易相比：$320,000的物業，NOI為$18,500，淨收益率5.8%。第一棟的淨收益率較佳。她接著分析了現金流和現金報酬率——淨收益率幫她鎖定了值得深入研究的標的。
優劣分析
- 已扣除營運費用，比毛收益率更貼近現實
- 一個數字即可快速篩選
- 不同交易間可直接比較
- 不包含融資成本
- 用買入價格還是總投資額須保持一致
注意事項
- 費用準確度：淨收益率的可靠性取決於你對營運費用的估算。低估費用就會高估淨收益率。
- 價格vs投資額：交鑰匙物業用買入價格；增值型投資則應考慮用總投資額。
投資者問答
一句話總結
淨收益率 = NOI ÷ 價格（或總投資額）。用它來快速篩選交易。低於5%通常代表有隱憂。做出最終判斷前，務必進行完整的交易分析。