為什麼重要
這裡你不需要任何稅務數學——這一部分是你的貸款機構和 FHA 鑑價師做的。但你應該理解這條規則，因為它能悄悄搞垮一筆你以為已經核准的交易。
如果你正用一筆 FHA 貸款買一棟三戶或四戶物業——也就是經典的以房養房做法，自己住一戶、其餘出租——這棟物業必須「自給自足」。測試如下：
(所有單位的市場毛租金 × 0.75) ≥ 每月 PITIA 總額
鑑價師會估算每一戶的市場租金，包括你將要住的那一戶。FHA 把那個總額打 25% 折扣——它對空置與維護內建的緩衝——而剩下的 75% 必須至少和完整的支出一樣大，也就是 PITIA（本息稅險）：本金、利息、稅金、保險，以及 FHA 房貸保險。如果租金的 75% 蓋過 PITIA，這筆交易就通過。如果蓋不過，FHA 就不會為它融資，即使你個人賺得綽綽有餘。
牢牢記住一件事：這項測試只適用於 3 戶和 4 戶物業。以 FHA 融資的獨棟住宅和雙併住宅不受這項特定測試約束——不過一筆 2 戶物業的購買仍然有它自己的 FHA 租金收入核保。
速覽
- 它要求什麼： 一棟 3 至 4 戶物業市場毛租金總額的 75%，必須蓋過完整的每月住房支出
- 公式： (所有單位的市場毛租金 × 0.75) ≥ 每月 PITIA 總額
- 為什麼是 75%： FHA 把毛租金打 25% 折扣，作為標準的空置與維護準備
- 範圍： 自給自足測試只適用於 3 戶和 4 戶的 FHA 購屋——1 至 2 戶的 FHA 購屋以不同方式核保，不帶這道通過/未通過的測試
- 誰掌控輸入值： FHA 鑑價師估算市場租金；買家無法自行認定
- 如果未通過： 這棟物業無法以 FHA 融資；傳統貸款沒有同等的測試
(所有單位的市場毛租金 × 0.75) ≥ 每月 PITIA 總額
運作原理
FHA 為什麼設這條規則。 FHA 融資讓人以低頭期款買進一棟小型多戶物業——一筆大房貸，靠買家不多的現金撐著。自給自足測試確認這棟物業的租金能扛起這筆支出，好讓買家不用靠外部收入來讓一筆大貸款不沉。它是一道防止過度槓桿購屋的護欄，同時保護 FHA 和買家。
那 25% 的折扣。 這項測試從不使用 100% 的租金。鑑價師估算每一戶的市場毛租金，而 FHA 把那個總額打 25% 折扣——這是一筆對空置與維護常設的準備，假設沒有一棟物業每一戶、每個月都收到完整租金。一棟有 $4,000 毛市場租金的建物，被認列 $3,000 的「淨自給自足租金收入」。你以那個 75% 的數字來做核算。
PITIA——完整的支出。 新買家以為「房貸支出」指的是本金和利息。這項測試用的是 PITIA（本息稅險）：本金、利息、稅金、保險，加上 FHA 房貸保險費的額外成本，再加上任何 HOA 管理費。在一筆 FHA 貸款上，那筆房貸保險是一條實打實的每月項目，而且它算數。這項測試問的是租金的 75% 能否蓋過那整筆支出——這是一道比單蓋過本金和利息更高的門檻。
鑑價師掌握輸入值。 你不能填進你希望收取的租金。市場租金的數字來自 FHA 鑑價，由可比的出租物件設定。一位保守的鑑價師可能指派比你預期更低的租金——而因為這項測試跑的是鑑價師的數字，一筆你的試算表說「通過」的交易，可能在鑑價時未通過。
實戰案例
林佳穎想用以房養房的方式買下一棟標價 $300,000 的三戶物業——一筆低頭期款的 FHA 貸款，自己住一戶、出租兩戶。
她的貸款機構把完整的每月 PITIA（本息稅險）——本金、利息、稅金、保險和 FHA 房貸保險——計算為 $2,540。
現在來做測試。FHA 鑑價師估算全部三戶的市場租金，包括林佳穎自己住的那一戶，每戶 $1,200——市場毛租金總額 $3,600。
套用那 25% 的折扣：$3,600 × 0.75 = $2,700 的淨自給自足租金收入。
$2,700 是否至少和那 $2,540 的 PITIA 一樣大？是的。這棟物業以每月 $160 的差額通過，這筆交易可以用 FHA 融資往下走。
現在改變一個輸入值。假設鑑價師根據較弱的可比物件，把每一戶估在 $1,100——毛租金 $3,300。那個 75% 的數字就變成 $2,475。對上同樣的 $2,540 PITIA，這棟物業現在以每月 $65 的差額未通過。同一棟建物、同一位買家、同一個價格——決定它的是鑑價師的租金估算，不是林佳穎的收入。她的選項是：透過傳統貸款付一筆更大的頭期款，那種貸款沒有自給自足測試；重新議價；或者換一棟物業。
優劣分析
- 它逼出誠實的核算 — 這項測試讓買家在過戶之前就正視租金能否扛起支出
- 它防範過度槓桿 — 一棟以低頭期款買進的 3 至 4 戶物業是一筆大貸款；這項測試篩掉租金撐不起的建物
- 它容易事先篩選 — 買家可以在付鑑價費之前，對任何附有估算租金的物件跑這個公式
- 那 25% 的緩衝切合實際 — 內建一筆空置與維護準備，反映出租物業實際上如何運作
- 通過是一個真實的訊號 — 一棟過了測試的物業，其租金有意義地蓋過了它的成本
- 它在高房價、低租金的市場擋住交易 — 在房價相對租金偏高的地方，穩健的 3 至 4 戶物業可能未通過，被鎖在 FHA 融資之外
- 鑑價師掌控結果 — 買家不能自行認定租金；一份保守的鑑價可能讓一筆買家數字過得了關的交易未通過
- 那 25% 的折扣毫不留情 — 砍掉四分之一的毛租金是保守的，有些物業未通過只是因為它
- 它只適用於 3 至 4 戶 — 一個過不了它的買家，必須更換融資或物業類型；一棟 2 戶物業避開了這項特定測試，但仍然以它自己的條件被核保
- 它對交易品質什麼都沒說 — 通過代表租金蓋過支出，不代表這棟物業是一筆好投資
注意事項
在你愛上一棟三戶或四戶物業之前，先跑這個公式。 用物件的估算租金、取 75%，並和一個切合實際的 PITIA 估算做比較。如果差得遠，你在花錢做檢查和鑑價之前就已經知道了。
把 PITIA 估算成完整的支出，包括 FHA 房貸保險。 最常見的計算錯誤，是只對著本金和利息做測試。稅金、保險、FHA 的房貸保險費，以及任何 HOA 管理費，全都屬於這個數字——把它們漏掉，一筆「通過」你數學的交易會未通過貸款機構的測試。
記住鑑價師的租金數字才是算數的那個，並留意單位數量。 跑這項測試的不是你預估的租金——是 FHA 鑑價的數字，所以要為一份謹慎的鑑價內建緩衝。也要清楚範圍：自給自足測試只適用於 3 戶和 4 戶物業。一棟雙併住宅不受它約束——不過一筆 2 戶物業的 FHA 購買仍然有它自己的租金收入核保，所以別把「沒有自給自足測試」讀成「沒有審查」。
投資者問答
一句話總結
FHA 自給自足測試決定一棟三戶或四戶物業能否用一筆 FHA 貸款買下，而它和買家賺多少完全無關。是物業本身必須通過：每一戶的市場租金總額的 75%，必須蓋過完整的 PITIA 支出，包括 FHA 的房貸保險。FHA 會先從租金裡扣 25% 作為空置與維護的緩衝，而設定測試所跑的租金數字的，是 FHA 鑑價師——不是買家。要有的紀律是：對任何你正在考慮的 3 至 4 戶物業及早跑這個公式、把 PITIA 估算成整筆支出，並為一份保守的鑑價留下緩衝。如果一筆交易未通過，傳統貸款不帶同等的測試，代價是一筆更大的頭期款。在你寫下出價之前就了解這條規則，它就不會在鑑價時讓你措手不及。