What Is 傳統貸款（Conventional Loan）?
傳統貸款的核心：政府不擔保、不承保。投資房頭期款方面，Single-Family（獨棟）最低15%，2-4 Unit（多單元）需要25%。頭期款不到20%會加收PMI（Private Mortgage Insurance，私人抵押貸款保險），但貸款餘額降到房價80%時可以申請取消——這比FHA好得多。利率比自住房高一些。信用分數740+能拿到最優利率；680以下可能被要求頭期款25%甚至更高。
Conventional Loan（傳統貸款）指的是沒有聯邦政府背書的房貸——不走FHA、VA、USDA任何一條路。銀行放款後，通常會把貸款轉賣給Fannie Mae（房利美）或Freddie Mac（房地美），符合轉賣標準的叫Conforming Loan（合規貸款）；金額超標或條件不符的，銀行自己留著，就是Non-Conforming（非合規）或Jumbo Loan（鉅額貸款）。對房產投資者來說，傳統貸款是最常用的工具，因為它不要求你住在裡面。
At a Glance
- 政府擔保： 無——不同於FHA、VA、USDA
- 投資房頭期款： 獨棟15%起，2-4單元25%起
- 自住House Hack（以租養貸）： 2-4單元只需5%頭期款
- PMI： 頭期款低於20%時加收，貸款餘額降到80% LTV後可申請取消
- 信用分數： 740+最優利率，680以下頭期款和利率都會上調
How It Works
流程本身不複雜。銀行審核你的資質後放款，接著把貸款打包賣給Fannie Mae或Freddie Mac——所以叫「合規」貸款，因為必須符合這兩家機構的收購標準。貸款金額超過合規上限（2024年$766,550），就進入Jumbo Loan（鉅額貸款）範疇，銀行自己持有，審核條件通常更嚴。
頭期款的幾種情況：
- 投資房獨棟：15%起步
- 投資房2-4單元：25%
- 自住House Hack（以租養貸）2-4單元：只要5%——這是傳統貸款對新手投資者最友善的進場方式
PMI（Private Mortgage Insurance，私人抵押貸款保險）在頭期款低於20%時自動附加。每月幾十到幾百美元，取決於貸款金額和信用分數。最重要的優勢：貸款餘額降到房價80%時，你有權要求取消PMI。FHA的MIP（Mortgage Insurance Premium，抵押貸款保險費）是綁到貸款結清的，無法取消——這個差別在長期持有時影響非常大。
信用分數方面，740+能拿到最低利率檔位。700-739稍微高一點。680以下並非不能貸，但利率和頭期款要求都會明顯提高。銀行還會看你的準備金——通常需要6-12個月月付金額存在帳戶裡，證明你撐得住空置期或突發支出。
Real-World Example
陳偉在Tampa買投資公寓。
陳偉在亞特蘭大做會計，工作5年存了一筆錢，打算在Tampa入手第一套投資房。他看中一套$280,000的Condo（公寓），計畫出租。
他的條件：信用分數755，頭期款15%就是$42,000。傳統貸款核准，利率7.25%。因為頭期款不到20%，每月加收$95的PMI。算下來每月PITI（本金+利息+房產稅+保險）加PMI共$1,820。該區域同類公寓月租$2,100。
扣掉月付後，每月淨收約$150。金額不大，但PMI在貸款餘額降到80% LTV時就能取消——屆時每月多出$95的空間。
另一個場景： 陳偉的朋友張濤想在同一個城市買$520,000的Fourplex（四拼）做純投資。2-4單元投資房頭期款要求25%，也就是$130,000。張濤信用分數698，利率7.75%。頭期款門檻和利率都更高——這就是傳統貸款對多單元投資房的代價。
如果張濤搬進其中一戶自住呢？頭期款立刻降到5%，也就是$26,000。同一棟房子，住不住差了十萬美元的頭期款——這就是House Hack（以租養貸）策略的核心價值。
Pros & Cons
- 不要求自住——純投資房也能貸款
- PMI可以取消——不像FHA的MIP跟你到結清
- 貸款產品靈活，固定利率、浮動利率、15年期、30年期都有
- Jumbo Loan（鉅額貸款）選項覆蓋高價房產
- House Hack只要5%頭期款就能撬動2-4單元物業
- 投資房頭期款比FHA高不少（15-25% vs FHA的3.5%）
- 信用分數要求更嚴——680以下條件明顯惡化
- 投資房利率比自住高0.5-1%
- 銀行要求6-12個月準備金，對現金流壓力大
- 不同銀行的準備金計算方式不一致，要多方比較
Watch Out
投資房和自住房的利率差距，很多新手不曉得。 同一個貸款人、同樣的信用分數，投資房利率通常比自住高0.5-1個百分點。月付看起來差不多，但30年累計下來是六位數的差距。事先把兩種利率都問清楚，算進你的投資模型裡。
PMI不會自動消失。 貸款餘額降到80% LTV之後，你得主動向銀行書面申請取消。有的銀行還要求做新的鑑價。你不說，他們很樂意繼續收。盯住自己的貸款餘額，到了80%立刻提出申請。
準備金的計算因銀行而異。 有的只算現金和存款，有的把退休帳戶和股票也算進去但打折扣。一家銀行說準備金不夠，換一家問——標準真的不一樣。
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The Takeaway
傳統貸款是投資房融資的主力工具——不要求自住，PMI可以取消，產品線齊全。代價是頭期款15-25%，信用分數和準備金要求都比自住貸款嚴格。剛起步的投資者可以走House Hack路線，用5%頭期款買2-4單元自住其中一戶，這是傳統貸款裡性價比最高的做法，長期比FHA划算，因為PMI到時候能甩掉。