為什麼重要
對房地產投資者而言，重點在於：傳統97貸款是進入創收房產領域所需自備款最少的途徑之一。雖然本方案要求借款人自住，但首購族可購入2至4戶的房產，自住一戶，其餘出租——這就是所謂的house hacking（以房養房）策略。僅需3%頭期款，加上租金收入抵銷房貸，這套房產從入住第一天起即具備投資屬性。相較於FHA貸款，傳統97貸款的PMI可在權益達到20%後申請取消，降低長期持有成本。核心限制是自住要求：借款人必須將該房產作為主要住所。
速覽
- 最低頭期款比例： 房產價值的3%（97% LTV）
- 申請資格： 至少一名借款人須為首次購屋者（過去3年內未持有主要自住房）
- 適用房產類型： 業主自住的主要住所，1至4戶
- 抵押保險： 須購買PMI，累積20%權益後可申請取消
- 適用方案： 房利美HomeReady、房利美Standard 97、房地美Home Possible、房地美HomeOne
- 投資角度： 透過house hacking購入2至4戶房產——自住一戶，出租其餘
最高貸款額 = 房產價值 × 97%（最低頭期款比例為3%）
運作原理
3%頭期款機制與適用方案。 傳統97貸款並非單一房貸產品，而是房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）旗下四個方案的統稱，均設有97% LTV上限。房利美HomeReady將借款人收入限制在所在地區中位收入的80%以內，但允許計入房客及非借款人家庭成員的收入。房利美Standard 97無收入上限，但要求至少一名借款人為首次購屋者，並規定須完成購屋者教育課程。房地美Home Possible的收入限制與HomeReady類似，HomeOne則無收入上限，是限制最少的選項。四個方案對「首次購屋者」的定義相同：過去三年內未持有主要自住房。因此，四年前售屋的人可以重新取得首次購屋者資格。
PMI要求與FHA貸款的比較。 在97% LTV的情況下，PMI（私人抵押保險）是強制要求。依信用評分不同，PMI通常為貸款餘額的0.5%至1.5%/年——以35萬美元的貸款為例，每月須額外支付約145至437美元。相較於FHA貸款，傳統97的核心優勢在於PMI可以取消。一旦透過還款與房產增值使權益超過20%，借款人即可申請取消PMI。依據《房屋所有者保護法》，當LTV降至78%時，貸款方必須自動終止PMI。相較之下，FHA的抵押保險費（MIP）對頭期款低於10%的借款人而言將貫穿整個貸款周期，無論累積多少權益均無法取消。這項結構性差異使傳統97貸款成為長期持有房產時較為經濟的選擇。
投資者視角：透過傳統97貸款進行house hacking。 本方案允許1至4戶的房產，因此購屋者可購入雙拼或三拼住宅作為主要住所，自住一戶，向其他房客收取租金。以一棟38萬美元的雙拼住宅為例，3%頭期款只需支付1.14萬美元，而20%頭期款的傳統貸款則需要7.6萬美元。若第二戶每月租金為1,450美元，此收入足以抵銷大部分月付款——在許多市場中，購屋者的實際住房成本接近於零。自住12個月後，屋主可以搬離，將整棟房產轉為出租，再透過另一筆傳統97貸款購入下一處房產。這是住宅類房產投資中資金運用效率最高的入場方式之一。
實戰案例
陳大衛（David Chen）今年32歲，每月支付1,320美元房租，存款21,500美元——不足以支付市場上值得入手房產的20%頭期款，但足夠支付3%的頭期款。他找到一棟標價372,000美元的雙拼住宅：樓上是他計劃自住的兩房，樓下已有房客，每月租金1,430美元。
陳大衛支付3%頭期款——11,160美元——貸款360,840美元。以7.1%利率加上PMI、房屋稅和保險計算，每月還款約2,278美元。房客每月1,430美元的租金將他的實際住房成本降至848美元——比之前的房租少了472美元，同時累積著自己的房屋權益。
兩年後，透過還款與溫和的房價增值，陳大衛的權益超過20%，成功申請取消PMI，每月還款減少161美元。這棟雙拼住宅每月淨現金流362美元。當初的「第一間房」，已成為一項用比買二手車還少的錢買入的投資資產。
優劣分析
- 現有最低的傳統貸款頭期款 — 3%頭期款保留資金用於維修與未來投資
- PMI可取消 — 不同於FHA的永久MIP，傳統97的PMI在權益達到20%後可取消，降低長期持有成本
- house hacking從第一天起產生租金收入 — 2至4戶房產在滿足自住要求的同時即可產生現金流
- 四個方案滿足不同需求 — HomeReady、Standard 97、Home Possible與HomeOne提供不同的收入門檻與彈性
- 累積權益而非繳納房租 — 每次還款都在減少本金，為未來投資建立可運用的資產
- 首次購屋者要求將近期有房產的人排除在外 — 過去三年內持有主要自住房者無法使用本方案
- 必須自住 — 不能用於購買純投資性房產；借款人必須居住其中，這限制了積極投資者的收購速度
- PMI是實際成本 — 對於35萬美元的貸款，PMI每月可增加145至437美元，直到達到權益里程碑
- 受符合性貸款額度限制 — 房產價值必須低於所在郡的貸款上限（大多數地區約為766,550美元）
- 適用房利美/房地美標準核貸規定 — 對於自僱者或收入不穩定的購屋者，彈性可能低於組合型貸款機構
注意事項
- 首次購屋者資格窗口會重置： 「首次購屋者」指過去三年內未持有主要自住房——而非「從未擁有過房產」。四年前售屋者可重新取得資格。請與貸款機構確認準確的三年回溯窗口。
- 自住欺詐有嚴重後果： 使用傳統97貸款購屋但無真實自住意圖構成欺詐行為。貸款方可要求立即全額還款（加速清償）。借款人必須確實計劃將該房產作為主要住所居住至少12個月。
- PMI成本因信用評分而異： 720分的借款人所支付的PMI遠低於640分的借款人。至少向兩家貸款機構取得PMI報價，比較總持有成本，而非僅比較利率。
- 各方案的租金收入計算規則不同： HomeReady允許將房客及非借款人家庭收入計入資格審核；Standard 97不允許。若2至4戶房產的租金收入對貸款資格至關重要，請與貸款機構確認適用方案的規定。
投資者問答
一句話總結
傳統97貸款並非專為投資者設計，但house hacking策略將自住要求轉化為優勢。以3%而非20%的頭期款購入雙拼住宅，保留了用於未來交易的資金；可取消的PMI使長期成本低於FHA貸款。首次購屋者要求與真實自住義務均被嚴格執行——但對於符合條件的購屋者，這往往是他們在自認為投資者之前買入第一套投資房產的方式。