為什麼重要
持有出租房期間，你每年扣抵折舊——一項非現金支出，降低你的應稅所得。賣房時IRS說：你享受了「房子在損耗」的減稅，但你賣的價格比折舊後的帳面價值高得多，所以這部分折舊要按25%課稅（未回收的Section 1250收益）。這跟資本利得稅（Capital Gains Tax）是分開的——兩個稅可以同時欠。你可以用1031置換延繳折舊回收稅，或者透過繼承時成本基礎重置（Step-Up in Basis）在去世時徹底消除它。
速覽
- 本質： 賣房時對之前扣抵的折舊課稅——稅率25%（Section 1250）
- 影響： 典型出租房賣出時可能增加$1萬-$5萬+的稅單
- 計算： 累計折舊扣抵 × 25% = 回收稅（不超過總收益）
- 延稅/免稅： 1031置換延繳；繼承時成本基礎重置徹底消除
Recapture Tax = Total Depreciation Claimed × 25%
運作原理
機制。 持有出租房的每一年，你都在扣抵直線折舊（Straight-Line Depreciation）（或透過成本分離（Cost Segregation）加速折舊）——減少應稅所得。IRS假定建築在27.5年（住宅）或39年（商業）內逐漸損耗。賣房時，原始成本基礎和折舊後帳面價值之間的差額被「回收」——按25%稅率作為普通所得課稅（上限為收益額）。本質上IRS在說：你享受了沒有真實現金支出的折舊扣抵，現在你套現了，我們要把一部分稅收回來。
和資本利得分開計算。 兩個稅可以同時欠。資本利得稅適用於超過原始成本基礎的利潤部分；回收稅適用於你扣抵過的折舊部分。它們分別計算，都會出現在你的所得稅申報表上。舉例：$40萬賣房、$20萬原始成本基礎、累計折舊$8.5萬。你可能欠：（1）$8.5萬折舊回收 × 25% = $21,250，（2）剩餘收益按0/15/20%的資本利得稅率繳稅。
1031延稅。 1031置換同時延繳資本利得稅和折舊回收稅。你把全部收益（和折舊後的成本基礎）滾入替代房產。不交稅，直到你最終不做置換直接賣出為止。這就是連續做1031的投資者從不交回收稅的原因——他們一直往上換。
繼承時消除。 如果你持有到去世，繼承人獲得成本基礎重置（Step-Up in Basis）到公允市場價值。折舊歷史消失。零回收稅。這是買入持有型投資者的「永不賣出」退出策略。
實戰案例
張偉在田納西州曼菲斯的投資。 2015年以$180,000買入一套雙拼。10年間累計扣抵$85,000折舊（建築部分直線折舊）。2025年以$320,000賣出。調整後成本基礎 = $180,000 - $85,000 = $95,000。總收益 = $320,000 - $95,000 = $225,000。
其中$85,000是「未回收的Section 1250收益」——按25%課稅 = $21,250。剩餘$140,000是長期資本利得，按你的所得水準課0%、15%或20%。如果適用15%稅率，再交$21,000。聯邦總稅約 $42,250。回收稅本身就是一筆不小的數目——而且經常是讓新手投資者在報稅時措手不及的意外。
優劣分析
- 可預測——你知道稅率（25%）和金額（累計折舊扣抵額）
- 可以透過1031置換無限期延繳
- 可以透過繼承時成本基礎重置在去世時徹底消除
- 激勵長期持有和稅務高效退出
- 賣房時才兌現——持有期間的非現金「費用」變成了退出時的真實稅單
- 25%的稅率對很多投資者來說比長期資本利得稅率還高
- 成本分離加速折舊意味著賣房時回收稅也加速到來
注意事項
建模風險。 別忘了在退出預測中計入回收稅——在典型出租房交易中它可以減少淨所得5-15%。
成本分離陷阱。 成本分離前置折舊（持有期間現金流好），但賣房時回收稅也更大——規劃好你的持有期。
置換時機。 做1031置換時確保不要收取置換差額（Exchange Boot）——Boot要交稅，可能包含回收部分。
州稅疊加。 部分州把折舊回收按州普通所得稅率課稅——加利福尼亞、紐約等可能額外增加5-10%。
投資者問答
一句話總結
折舊回收稅是那些享受了多年折舊扣抵然後賣房的投資者面對的稅單。對你扣抵過的每一美元課25%——數額不小，必須在退出模型中規劃。用1031置換延繳，用繼承時成本基礎重置消除，或者在現金賣出時預算好。無論哪種方式，別讓它在報稅時給你一個「驚喜」。